تحلیل بازارهای ارز، مسکن و سهام در سال ۹۰ و 91

حسین عبده تبریزی در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی فارس، پیش‌بینی‌های خود از 3 بازار مهم ارز، زمین و ساختمان و سهام را اعلام کرد.

*چرا پول ها از یک بازار به بازارهای دیگر حرکت می کند؟

وی با بیان اینکه تقسیم‌بندی بازارها و اعلام حرکت نقدینگی از یک بازار به بازارهای دیگر (مثلا انتقال نقدینگی از بازار مسکن به بورس) در کشورهای دارای عمق مالی معنایی ندارد،ادامه داد: این نوع تقسیم‌بندی و بیان موضوع در کشورهای در حال توسعه مانند ایران رواج دارد که در آن به دلیل وجود ضعف‌هایی، کالاهایی مانند ساختمان و طلا و حتی خودرو به عنوان کالای پس‌اندازی مورد معامله قرار می‌گیرد و مردم این دارایی‌های واقعی را برای سرمایه‌گذاری‌ می‌خرند، در حالی که چنین تقسیم‌بندی در دنیا معمول نیست. در آن کشورها به تبع افزایش یا کاهش قیمت زمین یا طلا سهام شرکت‌های مرتبط با این دارایی‌ها نوسان می‌کند و  گفته نمی‌شود پول‌ها از یک بازار به بازار دیگر حرکت می‌کند. تنها حرکت نقدینگی بین دو بازار پول و سرمایه است.

*وسیله شدن دلار و طلا برای سرمایه گذاری ؛ بدترین اتفاق سال گذشته

وی در بررسی وضعیت مولفه‌های اثرگذار بر نرخ ارز گفت: بسیاری عوامل مانند اقتصاد سیاسی، تحریم‌ها، هدفمند‌سازی یارانه‌ها و هزینه های دولت در وضعیت ارز موثر است.

عبده تبریزی ادامه داد: از جمله موارد قابل توجه در نرخ ارز مثبت یا منفی ارزیابی شدن مذاکرات هسته‌ای، رویکرد دولت به قیمت ارز، درجه کنترل بانک مرکزی برای اجرای نظر دولت، تاثیر هدفمند‌سازی یارانه‌ها و همچنین نوسان قیمت نفت است.در سال 90 بانک مرکزی نتوانست کنترل مورد نظر خود در مقوله ارز را داشته باشد. بدترین اتفاق این بود که دلار و به تبع آن طلا به وسیله‌ای برای سرمایه‌گذاری تبدیل شد و مردم پولشان را از بانک ها خارج و به سمت ارز بردند، چون فکر می‌کردند قیمت دلار باز هم بالاتر خواهد رفت.

این کارشناس ارشد بازارهای مالی و پولی ادامه داد: وقتی به دلیل محدودیت های بین المللی و عدم مدیریت صحیح بازار توسط بانک مرکزی و بدتر از همه پیش فروش ارز توسط آن بانک نرخ بازده سالانه ارز و طلا در زمستان 90 به 85 درصد رسید، ارز و طلا دیگر به وسیله پس انداز بدل شده بود. این وضعیت در زمستان سال گذشته بحران نقدینگی برای بانک ها ایجاد کرد و می رفت تا بحران ارزی به بحران مالی تبدیل شود.

عبده تبریزی ادامه داد: همچنین اگر قیمت نفت در صورت مثبت یا منفی بودن مذاکرات هسته‌ای افزایش یا کاهش یابد، درآمد کل دولت را متاثر می کند. علاوه بر این وجوه آزادسازی قیمت‌های ناشی از تاثیر هدفمند‌سازی یارانه‌ها هم به نوبه خود در نوسان نرخ ارز نقش داشته است به طوریکه آزادسازی نرخ حامل های انرژی بر قیمت ریال و ارز هر دو در سال 90 تاثیر گذاشت. از طرفی دیگر ضرورت تامین هزینه‌های دولت باعث می‌شود که  اقدام به فروش ارز کند و بدین ترتیب نیازهای دولت به ریال مولفه مهم دیگر در تعیین نرخ ارز است.

وی افزود: اعلام سال تولید ملی نیز ممکن است از طریق تغییر سیاست های بازرگانی، تعرفه های واردات و تصمیمات صندوق توسعه ملی بر نحوه مصرف ارز و در نتیجه قیمت آن تاثیر باشد. در این میان در صورت آسیب ندیدن صادرات غیر نفتی به دلیل تحریم ها، درآمد ارزی نزدیک به 35 میلیارد دلاری شرکت های پتروشیمی، صادرکننده فلزات اساسی و مواد معدنی نقش عمده ای در تعیین نرخ ارز خواهد داشت.

به گفته وی در صورتی که تحریم‌ها کمرنگ تر شود، واردات کالاهای سرمایه‌ای بیشتر و در غیر این صورت، ورود این نوع کالاها کاهش خواهد یافت که هر دو مورد بر قیمت ارز تاثیر می گذارد.

دبیر علمی دومین همایش استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در سال 91 خاطرنشان کرد: علاوه بر این ها کنترل‌های دولت در صادرات و قیمت‌ها، میزان کارایی عملیات ارزی بانک ها، کم و زیاد شدن واردات اسکناس از کشورهای همجوار، نحوه رفتار بانک مرکزی با ارز مرجع، نرخ تورم و سطوح هماهنگی در درون دولت نیز از دیگر متغیرهای موثر بر قیمت ارز است.

*پیش بینی نرخ دلار درسال 91

عبده تبریزی با در نظر گرفتن این موارد اعلام کرد: با این اوصاف برای سال 91 پیش‌بینی می‌شود،اولا ارز چند نرخی (نرخ مرجع، آزاد و کالاهای اساسی و دارو) باقی بماند و بویژه به دلیل رفتار دولت در چارچوب اقتصاد سیاسی در سال آخر فعالیت خود، به نظر می رسد نرخ دلار بین 1600 تا 1800 تومان حفظ شود. البته باید 5 درصد هم احتمال داد که به دلیل وقوع شرایط خاص بحرانی، نرخ ارز پرش کند.

وی با مقایسه نوسانات ارز در سال 1367 و صدور قطعنامه خاتمه جنگ با شرایط جاری ادامه داد: همچنین پیش‌بینی می‌شود بازار ارز در سال 91 با واکنش‌های هیجانی همراه نشود و در این بازار عقلانیت حاکم باشد. بنابراین انتظار می‌رود در کنار رفتار منطقی‌تر، رفتارهای احساسی هم کاهش یافته و فراکنش‌ها تعدیل شود و مردم از رفتار ارز در سال 1390 آموزه هایی برای سال 1391 داشته باشند.

*تحلیل بازار مسکن

عبده تبریزی در بخش دیگری از اظهارات خود با در نظر گرفتن شاخص‌هایی مانند شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای، تغییرات قیمت زمین و ساخت و ساز به بررسی وضعیت زمین و ساختمان  پرداخت و گفت: در حالی که متاسفانه آمار دقیقی از وضعیت مسکن و نوسان قیمت های زمین و ساختمان نداریم، ناچارم با بسنده کردن به داده‌هایی از 3 شرکت بزرگ سازنده و با در نظر گرفتن 40 پروژه در تهران و شهرستانها نتیجه گیری کنم. با این اوصاف باید گفت رشد قیمت‌ها به گونه‌ای نیست که بتوانیم بگوییم در چند ماه اخیر در این بخش پرش قیمت داشته ایم و در سال 90، رکود قیمت های سال های 87 تا 90 جبران شده است.در بهترین حالت می توان گفت قیمت مسکن در سال گذشته تورم همان سال را پوشش داده است.

وی ادامه داد: با تقسیم‌بندی واحدها به 3 دسته تجاری، لوکس و ارزان قیمت باید تغییرات قیمت ها را جداگانه بررسی کرد. قیمت واحدهای تجاری به دلیل فراوانی عرضه به قیمت های ثابت در 5 سال گذشته کاهش جدی یافته است. در بخش واحدهای لوکس هم ساخت و ساز زیادی انجام شده و قیمت ها در سال گذشته در نمونه ما 17 تا 18 در صد افزایش یافته است. اما در بخش واحدهای ارزان قیمت هم به دلیل فراوانی تقاضا، هم به لحاظ تورم قیمت مصالح و هم به این دلیل که مسکن مهر بخشی از تقاضای مسکن ارزان قیمت را پاسخ نداده، رشد قیمت ها عمده بوده و در سال گذشته در نمونه ما به 22 تا 25 درصد رسیده است. در این میان، انتشار سند طرح تفصیلی شهر تهران که بسیار منعطف بوده و دست شهرداری را در اعطای کاربری ها باز گذاشته ظاهرا چندان تاثیری در قیمت ها در حوزه مسکن در شهر تهران نداشته است.

وی با در نظر گرفتن این عوامل، در رابطه با فرصت‌های اجاره‌ در بخش زمین و ساختمان اعلام کرد: به نظر می‌رسد در شهرهای بزرگ فعالیت اجاره و رهن (اجاره و ودیعه) فعالیتی اقتصادی و سودآور بوده و این نوع فعالیت رونق گرفته و پررنگتر از فعالیت فروش شده است. در حوزه تجاری هم رهن و اجاره به شکل مسلط  واگذاری واحدهای تجاری بدل شده است. شرکت های بزرگ هم می‌توانند با اقدام به راه‌اندازی صندوق‌های بهره‌برداری درآمد اجاره سال های آتی را زودتر وصول کنند و امکان بهره برداری از  این نوع صندوقها باید توسط سازمان بورس فراهم شود. این بنگاه ها با انتشار صکوک اجاره رویه ساده‌ای برای جمع کردن نقدینگی خواهند داشت.

*بازار سهام در سال 90 چگونه بود؟

عبده تبریزی در رابطه با وضعیت بازار سهام در سال گذشته توضیح داد: از 241 روز کاری بورس در سال گذشته، شاخص 125 روز مثبت بود و میانگین بازدهی بازار سهام در سال گذشته به 11 درصد رسید. در این میان عامل اصلی که در سه ماهه آخر سال بر بازار سهام اثر گذاشت و این اثر در سال 91 هم ادامه یافته موضوع پرداخت نرخ های سود بالا تا نرخ 24 درصد توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری بوده که با احتساب پرداخت سود ماهانه، نرخ موثر آنها تا 27 و 28 درصد هم بالا می رود. امروز هم همین مسئله بر سر بازار سرمایه سایه افکنده و اگر نرخ سود بانک ها تعدیل شود، بازار سرمایه با حرکت پرشتاب‌تری روبرو خواهد شد.

وی ادامه داد: افزایش ارزش اسمی بازار به دلیل عرضه‌های اولیه و افزایش سرمایه شرکتها در سال 1390 و کاهش نسبت قیمت به درآمد سهام (P/E) در سال گذشته نشان دهنده تقویت نسبی بازار سرمایه است. از طرفی دیگر در سال90 به دلیل کاهش عرضه‌های سهام عدالت،حجم معاملات عمده کاهش یافته که نباید باعث نگرانی باشد، بویژه با توجه به این که حجم معاملات خرد افزایش یافته است.افزایش تقسیم سود شرکت ها در مجامع سالانه سال 90 نیز عمدتا با هدف افزایش سرمایه صورت گرفته و نقدینگی شرکت ها در آن سال مناسب نبوده است.

به گفته وی افزایش سهم محصولات شیمیایی در کل بازار از 4.5 به 10.2 درصد بزرگترین تحول بازار در سال 1390 بوده است.

*شرایط بازار سهام در سال 91 بهترخواهد بود

عبده تبریزی در جمع‌بندی اظهارات خود در رابطه با وضعیت بازار سهام در سال 91 خاطرنشان کرد: در حالی که در شرایط جاری بازار پول با پرداخت نرخ های سود بالا که حاصل عملکرد آن نیست، به دشمن اصلی بازار سهام تبدیل شده  و به نظر نمی رسد به طور طولانی بتواند این سودها را بدهد و با توجه به این که بازار سهام سپر تورمی مناسبی است و در این بازار عناصر منفی چندان به چشم نمی خورد، بنابراین فکر می‌کنم شرایط بازار سهام در سال 1391 بهتر خواهد بود.