دنیای اقتصاد

1390-08-14

آماده‌باش مالیاتی به بازارمسکن
 جزئیات کامل از پیش‌نویس «مالیات بر افزایش‌ ارزش ملک»
 4 مالیات‌جدید و اصلاح 3 مالیات‌قدیمی بخش مسکن در دستور کار دولت
 محور تحول مالیاتی: تنظیم بازار زمین، خرید و اجاره آپارتمان
فرید قدیری
برنامه‌های متنوع مالیاتی برای بازار مسکن که طی دوسه سال گذشته بخش کوچکی از آن به صورت موردی و پراکنده آماده اجرا شد اما به دلیل عدم پشتوانه محکم قانونی هیچ وقت به اجرا درنیامد، حالا در «طرح تحول مالیاتی» گنجانده شده تا بعد از اجماع در دولت و تبدیل به قانون در مجلس، نیاز جدی بازار مسکن به ابزارهای مالیاتی را برآورده کند.
طرح تحول مالیاتی، دومین بخش از طرح تحول اقتصادی بعد از هدفمندی یارانه‌ها‌ محسوب می‌شود که در قالب آن برای تنظیم بازار زمین و خریدهای مصرفی و سرمایه‌ای مسکن 4 نوع مالیات جدید در نظر گرفته شده و برای بازار اجاره و ساخت‌وسازهای مسکونی نیز 3 مالیات قدیمی که هم‌اکنون اخذ می‌شود، قرار است مورد بازنگری و اصلاح قرار گیرد.
محور مالیات‌های جدید در بازار مسکن، سیاست کنترل سوداگری با تاکید بر امنیت‌بخشی به معاملات مصرفی متقاضیان مسکن را دنبال می‌کند به طوری که «تعداد و ارزش معامله» برای خریدار و فروشنده مسکن چنانچه از حد مشخصی فراتر رود، پرداخت مالیات اجباری می‌شود و در غیراین‌صورت، طرفین مشمول معافیت قرار خواهند گرفت. همچنین تعیین تکلیف خانه‌های خالی ‌که پیش‌تر مسوولان بنا داشتند با استفاده از قانون تعزیرات یا عوارض شهری، به مقابله با آن بپردازند‌ نیز به این طرح محول شده است.
مالیات بر عایدی سرمایه
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات آنچه برای «ساماندهی بازار مسکن از طریق مالیات» تهیه شده، حاکی است: «مالیات بر عایدی سرمایه» عنوان یکی از مالیات‌های جدید است که با اجرای آن، فروشنده‌ ملک درصدی از مابه‌التفاوت قیمت زمان خرید و قیمت زمان فروش را مالیات می‌پردازد.
مالیات بر عایدی سرمایه یا همان مالیات بر افزایش ارزش ملک، بین 15 تا 35 درصد مابه‌التفاوت قیمت خرید و قیمت فروش است. به طوری که چنانچه رقم مابه‌التفاوت کمتر از 25 میلیون تومان باشد، نرخ مالیات حداکثر 25 درصد و برای معاملاتی که رقم مابه‌التفاوت قیمت در آنها بیشتر از 100 میلیون تومان باشد، مالیات حداکثر 35 درصدی اعمال می‌شود. در پیش‌نویس طرح تحول مالیاتی، برای دلایل توجیهی اخذ «مالیات بر عایدی سرمایه» به توزیع عادلانه ثروت و درآمد اشاره شده است. در صورت تصویب نهایی مالیات بر عایدی سرمایه، از معاملات مسکن فقط همین یک مالیات اخذ خواهد شد و مالیات نقل‌وانتقال که هم‌اکنون هنگام انتقال محضری، از متعاملین دریافت می‌شود، عملاً حذف می‌شود. مسوولان مالیاتی کشور پیشنهاد کرده‌اند اولین فروش ساختمان‌های نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف باشد تا از این طریق حمایت دولت از سرمایه‌گذاری در تولید مسکن آسیب نبیند. اما مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی با مطالعه کارشناسی بر روی جزئیات طرح تحول مالیاتی و همچنین شناخت رفتار محتکران در بازار مسکن، درخواست کرده‌اند: معافیت ساختمان‌های نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه حداکثر تا 6 ماه بعد از صدور پایان ‌کار باشد تا سازنده‌ها یا مالکان ساختمان‌های نوساز که از فروش واحدها تا زمان رونق مسکن خودداری می‌کنند، تحت‌تاثیر مهلت تعیین شده قرار بگیرند و سرعت فروش و عرضه را افزایش دهند.
براساس این گزارش، انتقال قطعی اولین واحدمسکونی توسط اشخاص در هر سال نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نخواهد شد که در این مورد نظر دولت حفظ حقوق مودیانی است که مسکن خود را تبدیل به احسن می‌کنند.
به این ترتیب افرادی که بیش از دو بار در یک‌سال ملک مسکونی به فروش می‌رسانند‌ مشمول پرداخت این مالیات جدید خواهند شد که هر چقدر قیمت مسکن در طول مدت معامله افزایش داشته باشد، مالیات پرداختی نیز بیشتر می‌شود.
مالیات بر زمین‌های بایر
دومین مالیات جدید در قالب طرح تحول مالیاتی، «مالیات بر زمین‌های بایر» است به طوری که اراضی بایر -زمین‌های بلااستفاده-‌ در شهرهای بیش‌ از 300 هزار نفر جمعیت به ازای هر سال بایر بودن، معادل یک درصد ارزش معاملاتی مشمول پرداخت مالیات می‌شوند. دولت برای اخذ مالیات از زمین‌های بایر، به استناد قانون ساماندهی مسکن که سال 88 ابلاغ شد، تکلیف قانونی دارد اما تاکنون اقدامی در این زمینه انجام نداده است.
سازمان امور مالیاتی کشور در تعریف «مالیات بر زمین‌های بایر» با هدف ایجاد انگیزه در تبدیل سریع زمین بایر به ساختمان، تبصره‌ای اضافه کرده که به موجب آن، به محض انجام عملیات ساختمانی روی زمین، مالک زمین از پرداخت مالیات آن سال، معاف می‌شود.
وزارت راه‌وشهرسازی نیز برای «مالیات بر اراضی بایر» پیشنهاد مکملی به سازمان داده مبنی براینکه نرخ مالیات بر اراضی بایر به صورت پلکانی تعیین شود به این صورت که برای تشویق به عرضه سریع زمین‌ها به بازار ساخت‌وساز، زمین‌های بایر تا یک‌سال بعد از تصویب این قانون از مالیات معاف باشند و برای سال دوم و سوم، یک درصد و برای سال چهارم 2 درصد مالیات معادل ارزش معاملاتی روز زمین اخذ شود.
مالیات اجاره‌بهای مسکن
اصلاح مالیات بر اجاره‌بهای مسکن بخش دیگری از طرح تحول مالیاتی است. در پیش‌نویس طرح آمده است معافیت مالکان بیش از سه واحدمسکونی اجاره‌ای و همچنین آپارتمان‌های کمتر از 150 مترمربع از پرداخت «مالیات بردرآمد املاک اجاری» که تاکنون برقرار بوده، لغو شود و به جای آن، از مستاجرین فاقد مسکن، حمایت موثر مالی شود. این در حالی است که وزارت راه‌وشهرسازی در بسته‌ مکتوبی که برای نحوه تدوین طرح تحول مالیاتی در بخش مسکن به سازمان امور مالیاتی ارائه کرده، با لغو کامل معافیت مالیاتی اجاره‌بهای مسکن مخالفت کرده و اعمال مالیات بر اجاره مسکن را موجب انتقال بار مالیاتی به اجاره‌نشین‌ها عنوان کرده است. این وزارتخانه در عین حال پیشنهاد کرده است: معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی اجاره‌ای برحسب متراژ، طول مدت قرارداد و ارزش اجاری تعیین شود تا امکان تنظیم بازار اجاره و ایجاد مشوق برای موجران و همچنین تعدیل اجاره‌بها از طریق مالیات فراهم شود.
سپردن خانه‌های‌خالی به قانون
در پیش‌نویس طرح تحول مالیاتی تدابیر خاصی برای خانه‌های خالی درنظر گرفته نشده است هر چند مالیات بر عایدی سرمایه به نوعی هزینه فروش خانه‌های خالی ‌به خاطر گذر زمان و رشد قیمت مسکن طی مدت خالی بودن‌ را افزایش می‌دهد.
اما وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد کرده است که ماده‌ای مجزا برای خانه‌های خالی در طرح تحول مالیاتی اضافه شود. این پیشنهاد با تاکید بر تجارب سایر کشورها که با وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان می‌شوند، «مالیات بر خانه‌ خالی» را در کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها موثر ارزیابی کرده است. پیشنهاد این وزارتخانه اخذ مالیات معادل دودر‌هزار ارزش روز واحد مسکونی خالی به ازای هر ماه (درصورت خالی بودن 6 ماه متوالی آن ملک) است و در سال دوم، مالیات معادل 4 در هزار تغییر کند. وزارت راه‌وشهرسازی برای خانه‌های خالی چنانچه علت بلااستفاده بودن خارج از اختیار مالک باشد، معافیت مالیاتی پیش‌بینی کرده و در عین حال برای آپارتمان‌های نوساز نیز در صورت خالی بودن بیش از 6 ماه از تاریخ صدور پایان‌کار، تقاضای اعمال حکم خانه‌های خالی را مطرح کرده است.
مالیات بر فروش مسکن
در بسته‌ مالیاتی وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد دیگری تحت عنوان اخذ مالیات 2 تا 3 درصدی از فروش املاکی با قیمت بیش از 200 میلیون تومان مطرح شده تا منابع حاصل از آن در حساب 100 بنیاد مسکن جهت احداث مسکن محرومین اختصاص یابد.
تعدیل 5 درصد مالیات نقل‌وانتقال
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در طرح تحویل مالیاتی، مالیات نقل‌وانتقال قطعی املاک نیز تعدیل شده به طوری که نرخ 5 درصد کنونی به 5/0 درصد تبدیل شده است. همچنین مالیاتی که برای اولین نقل‌وانتقال ساختمان‌های نوساز دریافت می‌شود از 10 درصد به 2 درصد تعدیل شده است