دنیای اقتصاد

1389-08-02

نحوه پرداخت وام رهن مسکن

دنیای‌اقتصاد- مالکان در بافت‌های فرسوده براساس دستورالعملی که نهاد زیرمجموعه وزارت مسکن تنظیم کرده، می‌توانند برای نوسازی ملک خود، به مدت دو سال تسهیلاتی تحت عنوان «وام ودیعه» دریافت کنند که سقف تسهیلات 12 میلیون تومان، نرخ سود آن 4 درصد و اقساط بازپرداخت نیز معادل 45 هزار تومان در ماه است. شیوه پرداخت وام رهن مسکن به این صورت است که ابتدا مالک ملک فرسوده باید با یک انبوه‌ساز قرارداد ساخت منعقد کند و سپس سازنده در نقش وکیل مالک، می‌تواند نسبت به دریافت وام رهن مسکن و همچنین تسهیلات ساخت که به ازای احداث هر واحد مسکونی 20 میلیون تومان است، اقدام کند. وام ودیعه مسکن که در نهایت به مالک می‌رسد، فقط به املاکی که بیش از 150 متر مربع مساحت زمین آنها است، تعلق می‌گیرد. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند پرداخت توام «تسهیلات ساخت و اجاره» در بافت‌های فرسوده می‌تواند انگیزه ساکنان خانه‌های قدیمی و فرسوده را برای نوسازی جلب کند و سرعت ساخت‌وساز در این مناطق را افزایش دهد.
 

«دنیای‌اقتصاد» متن شیوه‌نامه پرداخت تسهیلات ودیعه در بافت‌های فرسوده را منتشر می‌کند
جزئیات جدید از وام رهن مسکن
 اقساط وام، ماهانه 45 هزار تومان است
 وام اجاره به چه کسانی داده می‌شود؟
شرایط، مراحل و فرآیند پرداخت تسهیلات کمک‌ودیعه اسکان موقت در بافت‌های فرسوده شهری
الف: شرایط پرداخت:
1- تسهیلات کمک ودیعه اسکان موقت به مالکان ساکن در عرصه‌های تجمیعی با حداقل 150 مترمربع در قالب فرآیند بند (ب) ذیل قابل پرداخت خواهد بود.
2- کارمزد تسهیلات برای دریافت‌کنندگان در قالب تسهیلات قرض‌الحسنه خواهد بود. مابه‌التفاوت تا نرخ سود 12 درصد، توسط شرکت مادر تامین و به حساب بانک واریز می‌شود.
3- تسهیلات کمک ودیعه اسکان موقت حداکثر برای دو سال خواهد بود و در قرارداد با بانک مسکن مالکان تعهد خواهند داد که چنانچه مدت ساخت بیش از دو سال طول بکشد مابه‌التفاوت سود تسهیلات به‌عهده مالک (با سازنده متناسب با شرایط قرارداد فی‌مابین) خواهد بود.
4- چنانچه مبلغ قرارداد اجاره کمتر از سقف مبلغ تسهیلات تعیین شده برای شهر مورد نظر باشد، مبلغ تسهیلات به میزان مبلغ اجاره خواهد بود.
ب: مراحل فرآیند اخذ تسهیلات کمک ودیعه اسکان موقت:
1- اعطای وکالتنامه به یکی از شرکا یا مجری (سازنده) توسط مالکان پیرو تفاهمنامه فی‌مابین (متضمن تعیین سازنده مورد نظر)
2- مراجعه وکیل به شرکت عمران و مسکن سازان استان جهت بررسی تفاهم‌نامه و تشکیل پرونده اولیه و ارائه درخواست برای معرفی به بانک
3- عقد قرارداد (مشارکت در ساخت یا پیمانکاری) فی‌مابین مجری (سازنده) و مالکان و لحاظ مواردی همچون آورده مالک، آورده سازنده، قیمت قطعی ساخت (هر مترمربع)، طرف تعهدات تسهیلات، زمان ساخت، جریمه تاخیر
4-مراجعه وکیل به شهرداری و سایر مراجع ذی‌ربط جهت اخذ پروانه و درخواست تجمیع پلاک‌ها
5- ارائه پروانه ساختمانی و سایر مدارک مورد نیاز به شرکت عمران و مسکن‌سازان استان و اخذ معرفی‌نامه به بانک عامل
6- مراجعه وکیل به همراه ارائه معرفی‌نامه و اجاره‌نامه معتبر جهت اخذ تسهیلات و ترهین اسناد.

گروه مسکن- لیلا درخشان: طرح پرداخت تسهیلات اجاره مسکن که وزارت مسکن پیش از این وعده اجرای آن از ابتدای مهرماه را داده بود، هم‌اکنون مرحله تدوین شیوه‌نامه شرایط پرداخت را پشت‌سر گذاشته و بعد از توافق با انبوه‌سازان، به اجرا گذاشته می‌شود.
وام اجاره مسکن تحت عنوان کمک‌ودیعه –رهن- فقط به سازنده به عنوان وکیل مالک خانه فرسوده، واگذار می‌شود که براساس قراردادی که بین وکیل و مالک از قبل تنظیم شده، در نهایت وام به مالک منتقل خواهد شد.
سقف تسهیلات اجاره مسکن حدود 10 میلیون تومان است؛ اما در هر شهر متناسب با متوسط نرخ اجاره‌بها، مبلغ تسهیلات تعیین می‌شود. اقساط بازپرداخت وام اجاره، ماهانه 45 هزار تومان تعیین شده و نرخ سود این تسهیلات نیز 4 درصد برای وام‌گیرنده است که مابه‌التفاوت آن تا سقف 12 درصد توسط شرکت نوسازی بافت‌های فرسوده تامین و به بانک‌مسکن پرداخت می‌شود.
گزارش دنیای‌اقتصاد از جزئیات شیوه‌نامه تسهیلات ودیعه مسکن حاکی است: نحوه اخذ وام اجاره مسکن به این صورت است که ابتدا باید مالک در بافت‌فرسوده، درخواست نوسازی را به یک انبوه‌ساز یا پیمانکار ساختمانی ارائه کند و سپس قراردادی بین دو طرف منعقد شود که به‌واسطه این قرارداد انبوه‌ساز می‌تواند در عملیات نوسازی شریک باشد – زمین ملک به عنوان آورده مالک و هزینه ساخت به عنوان آورده انبوه‌ساز- یا اینکه به عنوان مجری، پروژه را در دست بگیرد.
بعد از تنظیم قرارداد ساخت بین مالک و سازنده، سازنده در نقش وکیل مالک باید نسبت به دریافت مجوز تخریب و صدور پروانه ساختمانی اقدام کند.
وکیل در نهایت با ارائه مدارک مورد نیاز به شرکت عمران و بهسازی شهری ایران –وابسته به وزارت مسکن- باید معرفی‌نامه به بانک برای اخذ تسهیلات اجاره را دریافت کند و با ارائه این معرفی‌نامه به همراه اجاره‌نامه معتبر به بانک مسکن می‌تواند تسهیلات ودیعه مسکن را از بانک دریافت کند.
چرا وام مستقیم به مالک داده نمی‌شود؟
پیش از این توسط خبرنگار دنیای‌اقتصاد پیش‌بینی شده بود که تسهیلات اجاره مسکن ممکن است به سازنده پرداخت شود و در نتیجه این احتمال وجود دارد که این تسهیلات به دست مصرف‌کننده واقعی که مالک بافت‌فرسوده است، نرسد. هدف اصلی از پرداخت وام اجاره، کمک به مالک بافت‌فرسوده برای تامین هزینه اجاره به مدت 2 سال است تا در این فاصله، ملک قدیمی او تخریب و نوسازی شود.
در شیوه‌نامه‌ای که شرکت وابسته به وزارت مسکن برای نحوه اعطای این وام تدوین کرده، تصریح شده است: سازنده –در نقش وکیل مالک- باید برای دریافت وام اجاره به بانک مراجعه کند. سوال اینجا است که چرا وام اجاره مستقیم به مالک پرداخت نمی‌شود؟
احمد صادقی مجری طرح پرداخت وام اجاره مسکن – تسهیلات ودیعه- در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اگر سازنده مالک باشد تسهیلات به شخص او به طور مستقیم پرداخت می‌شود، اما اگر سازنده فرد دیگری باشد، تسهیلات اجاره و ساخت به او پرداخت خواهد شد؛ چرا که بانک در پرداخت تسهیلات باید با یک نفر روبه‌رو باشد و نمی‌شود وام ساخت را به سازنده یک پروژه و وام اجاره را به فرد دیگری که مالک همان پروژه است، پرداخت کند.
معاون وزیر مسکن تاکید کرد: با توجه به اینکه این احتمال وجود دارد که سازنده بعد از دریافت وام ودیعه آن را به مالک نپردازد، بنابراین در تفاهم‌نامه‌ای که بین مالک و سازنده منعقد می‌شود این مساله دیده شده است و سازنده ملزم شده‌ است حتما وام ودیعه مسکن را به مالک پرداخت کند.
حذف شرط فرم «ج» در تسهیلات‌اجاره
به گزارش دنیای اقتصاد، به‌رغم اینکه شرط استفاده از تسهیلات مسکن مهر عدم استفاده از امکانات دولتی است، اما در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده شرایطی در نظر گرفته شده است که حتی کسانی که قبلا از تسهیلات دولتی استفاده کرده‌اند و به اصطلاح فرم «ج» آنها قرمز شده نیز می‌توانند از تسهیلات در نظر گرفته شده برای نوسازی واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده استفاده کنند.
یک اشکال فنی در شیوه‌نامه؟
شیوه‌نامه‌ای که برای مراحل و فرآیند پرداخت تسهیلات کمک ودیعه اسکان موقت در بافت‌های فرسوده شهری تنظیم شده، در حالی طی روزهای آینده اعلام عمومی می‌شود که در یک بند از این شیوه‌نامه، ابهام وجود دارد.
در بند سوم از این شیوه‌نامه عنوان شده مدت پرداخت تسهیلات اجاره مسکن، دو سال است که عملیات نوسازی ملک قدیمی نیز باید حداکثر در طول دو سال به اتمام برسد. در این بند همچنین قید شده است چنانچه مدت ساخت بیش از دو سال طول بکشد، مابه‌التفاوت سود تسهیلات به عهده مالک یا سازنده خواهد بود. به این معنی که بعد از دو سال، سود 12 درصدی وام باید توسط مالک یا سازنده پرداخت شود.
در این زمینه ایرج رهبر ،رییس هیات مدیره کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور گفت: باتوجه به اینکه طولانی شدن زمان اجرای ساخت ممکن است علل مختلفی داشته باشد از این رو باید بر مبنای اینکه کدام یک از طرفین شامل سازنده‌، مالک یا بانک عامل ایجاد تعلل در فرآیند ساخت بوده‌اند، پرداخت ما به التفاوت سود به یکی از آنها محول شود.
وی افزود: به عنوان مثال ممکن است مالک با تعلل در تهیه مدارک مربوطه یا سایر موارد سبب بروز تاخیر در ساخت و ساز شود که این به هیچ‌‌وجه نباید به پای سازنده گذاشته شود .یا از سوی دیگر نیزممکن است که سازنده به تعهدات خود عمل نکرده باشد که در صورت تایید این مساله موظف است که مسوولیت پرداخت مابه‌التفاوت سود تسهیلات را به عهده بگیرد.
رهبر تاکید کرد: در واقع شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به عنوان متولی بافت‌های فرسوده در وزارت مسکن باید به عنوان یک مرجع وارد عمل شود و بنا بر مدارک و مستندات ارائه شده، علت بروز تاخیر را جست‌وجو کند و جریمه پرداخت مابه‌التفاوت سود را نیز برای عامل یا عاملین تعیین کند.
وی اظهار کرد: این بند باید به طور شفاف در شیوه‌نامه دیده شود تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
در این‌باره صادقی معاون وزیر مسکن نیز تاکید کرد: در صورتی که مشخص شود که کدام یک از طرفین عامل بروز تاخیر در ساخت و سازها شده‌اند فورا باید نسبت به پرداخت مابه‌التفاوت سود وام ودیعه اقدام کنند و انبوه‌سازان نیز نباید تصور کنند که این مالک است که تحت هر شرایطی باید زیان ناشی از این مساله را متقبل شود.
وی با طرح این سوال که وقتی سازنده باعث تاخیر در ساخت و ساز شده است چه دلیلی دارد که مالک خسارت این مساله را بپردازد، گفت: براساس تفاهم‌نامه‌ای که بین مالک و سازنده با نظارت شرکت عمران و بهسازی انعقاد خواهد شد جزئیات این شرایط دیده می‌شود.
وام ودیعه بدون سود است
کارمزد تسهیلات اجاره برای دریافت‌کنندگان در قالب تسهیلات قرض‌الحسنه خواهد بود در این شیوه نامه نیز بر این مساله تاکید شده است. این در شرایطی است که پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود این وام تا سقف 12 درصد توسط شرکت عمران و بهسازی پرداخت خواهد شد.
صادقی خاطرنشان کرد: مابه‌التفاوت نرخ سود 2 هزار فقره از این وام 4 میلیارد تومان است که از طریق منابع داخلی شرکت عمران و بهسازی شهری ایران پرداخت خواهد شد.
وی گفت: مالکان به صورت ماهیانه بابت اخذ وام 12 میلیون تومانی باید ماهانه بین 40 یا 48 هزار تومان بپردازند که در صورت تمایل می‌توانند آن را به صورت یک جا در زمان تسویه وام بپردازند، اما قطعا به نفع آنها است که به صورت ماهانه اقدام به پرداخت اقساط آن کنند.
به گفته صادقی هزینه تمام شده ساخت در بافت‌های فرسوده بین 300 الی 400 هزار تومان برآورد شده است.