دنیای اقتصاد

1389-07-03

معاملات ملکی در پیچ و خم مالیات

دنیای اقتصاد- مشاوران املاک از دو روز پیش موظف شده‌اند به محض ثبت انواع معاملات مسکن شامل خرید و اجاره، مبلغی را به عنوان مالیات بر ارزش افزوده از طرفین معامله دریافت و در دوره‌های سه ماهه به حساب دولت پرداخت کنند؛ اما این«مالیات سه درصدی» در روز اول اجرا، نه به خاطر محتوای قانونی آن، بلکه به‌واسطه نحوه اجرا، با پیچ‌وخم در بنگاه‌های مسکن روبه‌رو شده است. نقش مشاوران املاک در مالیات بر ارزش افزوده، دریافت مبلغی معادل 3درصد حق‌کمیسیون یا همان حق دلالی آنها است؛ اما به گفته مشاوران، خریدار و فروشنده ملک معمولا نسبت به پرداخت حق‌کمیسیون مصوب، مشکل دارند؛ حال چگونه ممکن است علاوه بر این، باز هم در بنگاه هزینه کنند؟
 

مشاوران املاک درباره «مالیات بر ارزش‌افزوده» حرف دارند
معاملات ملکی در پیچ‌وخم مالیاتی
 مالیات بر ارزش افزوده در بازار مسکن دو بار گرفته می‌شود؟
 این هفته جلسه‌ای برای انتقال مشکلات احتمالی با مقامات وزارت اقتصاد برگزار می‌شود
 هزینه ثبت معامله ملکی در دفترخانه ارزان‌تر از بنگاه می‌شود؟
فرید قدیری - مینا یوسفی
مشاوران املاک از دو روز پیش موظف شده‌اند به محض ثبت انواع معاملات مسکن شامل خرید و اجاره، مبلغی را به عنوان مالیات بر ارزش افزوده از طرفین معامله دریافت و در دوره‌های سه ماهه به حساب دولت پرداخت کنند، اما این «مالیات سه درصدی» در روز اول اجرا، نه بخاطر محتوای قانونی آن، بلکه به‌واسطه نحوه اجرا، با پیچ‌وخم در بنگاه‌های مسکن روبه‌رو شده است.
نقش مشاوران املاک در مالیات بر ارزش افزوده، دریافت مبلغی معادل 3درصد حق‌کمیسیون یا همان حق دلالی آنها است، اما به گفته مشاوران، خریدار و فروشنده ملک معمولا نسبت به پرداخت حق‌کمیسیون مصوب، مشکل دارند، حال چگونه ممکن است علاوه بر این، باز هم در بنگاه هزینه کنند؟ از سوی دیگر گرفتن مالیات جدید از هر دو طرف معامله کار سختی است که به گفته مدیران بنگاه‌های مسکن، در مقایسه با سایر صنوف که مالیات بر ارزش افزوده در آنها فقط از خریدار اخذ می‌شود، گرفتاری‌ خاص خود را دارد.
گذشته از همه این موارد ابهام‌برانگیز، آنچه اضطراب در بنگاه‌های مسکن بابت مالیات را دو چندان کرده، رابطه اجرای این قانون با احتمال ناپدیدشدن مشاوران املاک در گردونه ثبت معاملات مسکن است؛ ماجرایی که دو ماه پیش به‌واسطه یک پیشنهاد در لایحه برنامه پنجم برای اولین بار سر باز کرد و هنوز هم در جریان بررسی مفاد لایحه در کمیسیون تلفیق مجلس، ادامه دارد.
ماجرا به نحوه کارکرد بنگاه‌های مسکن و دفترخانه‌ها و مسوولیت هر کدام از این دو در تنظیم قراردادهای ملکی مربوط می‌شود. در پیش‌نویس لایحه برنامه پنجم آمده است، قراردادهای ملکی باید حتما در دفترخانه‌ها تنظیم شود و مبایعه‌نامه از بازار مسکن جمع‌آوری می‌شود. هرچند هیچ امیدی به فرجام این موضوع در لایحه نهایی برنامه پنجم وجود ندارد، اما شکل کنونی اجرای مالیات بر ارزش افزوده ممکن است در مهاجرت طرفین معاملات ملکی به دفترخانه‌ها تاثیرگذار باشد.
از ابتدای مهرماه هر دو نهاد مرجع تنظیم معاملات مسکن موظف شده‌اند، از طرفین معاملات ملکی 3 درصد مالیات بر ارزش افزوده دریافت کنند. بنگاه‌های مسکن این مالیات را بر مبنای تعرفه خدماتی خود می‌گیرند و دفترخانه‌ها نیز همین مالیات را بر مبنای هزینه حق‌التحریر اخذ می‌کنند.
بنابراین از یک سو، خریدار و فروشنده ملک دو بار باید مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کند و جالب آنکه، مالیاتی که در بار اول به بنگاه مسکن می‌پردازد رقم آن بیشتر از مالیاتی است که در بار دوم به دفترخانه تحویل می‌دهد.
مالیات 3 درصدی در بنگاه‌ از هر دو طرف گرفته می‌شود، اما در دفترخانه فقط از فروشنده دریافت می‌شود. متوسط مبلغی که بابت این مالیات در دفترخانه‌ها برای معاملات ملک پرداخت می‌شود با توجه به هزینه حق‌التحریر، 1200 تومان است؛ این در حالی است که در بنگاه‌های املاک به‌طور متوسط چندین برابر این رقم باید از سوی دو طرف پرداخت شود. مشاوران املاک به‌خاطر این هزینه‌ها نگرانی دارند که مبادا افراد برای ثبت قراردادهای ملکی مستقیم به دفترخانه‌ها مراجعه کنند و فعالیت دلالی و مشاوره آنها زمین بماند.
تمدید مهلت اجرای قانون
به گزارش دنیای‌اقتصاد، مهلت ثبت‌نام بنگاه‌های املاک برای اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده تا پایان مهرماه تمدید شد، اما این در حالی است که از یک سو بسیاری از مشاوران املاک اجرای این قانون را تا حدودی سخت می‌دانند و از سوی دیگر بسیاری از این مشاوران از تاثیرات اخذ 3 درصد حق کمیسیون به‌عنوان مالیات بر ارزش افزوده از مشتریان بر روند فعالیت بنگاه‌های مسکن واهمه دارند. در اولین روز اجرای این قانون- پنج‌شنبه گذشته- اتحادیه مشاوران املاک با برگزاری یک کلاس 3 ساعته آموزشی جزئیات نحوه اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده را برای مدیران بنگاه‌های مسکن تشریح کرد. بر این اساس آن دسته از مشاورانی که تاکنون اقدام به پیوستن به سامانه اجرای این قانون نکرده‌اند تا پایان مهر مهلت تکمیل مشخصات و ثبت‌نام در سایت www.evat.ir را دارند. مشاوران املاک باید با مراجعه به این سایت و ورود به بخش تسلیم اظهارنامه سامانه اینترنتی شماره کاربری رمز عبور خود را درج کرده و اطلاعات اظهارنامه خود را به ثبت برسانند. به این ترتیب مشاوران املاک باید براساس میزان تعرفه ثبت هر معامله خرید، فروش، رهن یا اجاره از طرفین معامله، مبلغ 3 درصد تعرفه را به‌عنوان مالیات بر ارزش افزوده اخذ و در اظهارنامه مالیاتی خود ثبت کند. به گزارش دنیای‌اقتصاد، مشاوران املاک باید هر سه ماه یک بار، حداکثر ظرف مدت پانزده روز اظهارنامه مالیاتی هر دوره را تسلیم و مالیات دریافت شده را پس از کسر مالیات‌ها و عوارضی که طبق مقررات قانون مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کرده‌اند و قابل کسر است، به حساب دولت واریز کنند.
رغبت کم مشاوران املاک به اخذ مالیات، چرا؟
به گزارش دنیای‌اقتصاد، اما پنج‌شنبه گذشته در حالی اتحادیه املاک کشور برای آماده‌سازی مشاوران املاک جهت پیوستن به اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده تلاش کرد که به نظر می‌رسد بسیاری از مشاوران املاک اجرای این قانون را با مشکلاتی همراه می‌دانند و نسبت به اجرای آن کمی بی‌رغبت هستند.
پورسانت نمی‌دهند چه برسد به مالیات
در جریان این دوره آموزشی که در عین حال به منظور جلب نظر مشاوران املاک در مورد اجرای مالیات بر ارزش افزوده برای انعقاد تفاهم‌نامه در این زمینه با وزارت اقتصاد و دارایی برگزار شده بود؛ رضا رضایی، مدیر بنگاه مسکن حقیقت در این مورد به نبود ضمانت اجرایی اشاره و تاکید کرد: در حال حاضر بنگاه‌ها برای دریافت حق کمیسیون معاملات از مشتریان با مشکل مواجه هستند، حال چطور می‌توانیم از هر دو طرف معامله 3 درصد نیز مالیات بر ارزش افزوده دریافت کنیم؟
محمد قادری یکی دیگر از مشاوران املاک که از سوی مسکن قادری اظهارنظر می کرد با تایید وجود مشکل در اخذ مالیات از مشتریان پیشنهاد داد تا اتحادیه املاک با طراحی و انتشار فرم یا تابلویی ویژه و نصب آن در بنگاه‌ها، طرفین معامله را به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده آگاه و ملزم کند.
سردفتران از مالیات بر ارزش افزوده معافند؟
اما در این میان عباس علیزاده، مشاور املاک مسکن «صورتی» به نکته قابل توجهی اشاره کرد و بر این اساس نسبت به آینده شغلی بنگاه‌های مسکن هشدار داد. وی با اشاره به معاف بودن سردفتران، تعاونی ها و انبوه سازان از قانون مالیات بر ارزش افزوده، تصریح کرد: با اجرایی شدن این قانون، مردم از این پس به سردفتران مراجعه می‌کنند و دست بنگاه‌ها از معاملات مسکن کوتاه می شود.
هزینه موبایل به مالیات بر ارزش افزوده اضافه شود
برخی بنگاه‌داران نیز در این مورد با بیان اینکه مشاوران املاک اغلب، کار خود را با موبایل انجام می‌دهند، خواستار پرداخت هزینه‌های موبایل مشاوران از محل درآمد حاصل از اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده شدند که تصمیم بر این شد تا این موضوع با وزارت دارایی در میان گذاشته شود.
بنگاه‌ها را با مردم روبه‌رو نکنید
به گزارش دنیای‌اقتصاد، بسیاری از مشاوران املاک که نسبت به نحوه اجرای این قانون انتقاد داشتند، دلیل نگرانی خود را «دخالت بیجای» بنگاه‌داران در اجرای قانون عنوان و اظهار کردند که اگر دولت در تلاش برای اجرای قانون مالیات برارزش افزوده است، باید خود اقدام به اجرای قانون کند و مشاوران املاک را در مقابل مردم قرار ندهد.
خسروی: زود قضاوت نکنید، خوب است
به گزارش دنیای‌اقتصاد، اما در مقابل نگرانی مشاوران املاک، محمدقلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با استناد به اینکه هنوز ابعاد مثبت قانون مالیات بر ارزش افزوده بر مشاوران آشکار نیست، افراد حاضر در جلسه توجیهی اجرای قانون معاملات برارزش افزوده را به آرامش دعوت کرد و گفت: بسیاری از کشورهای بزرگ جهان با اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده اقتصاد خود را ارتقا داده‌اند. خسروی با تاکید بر اینکه به طور کلی مالیات بر ارزش افزوده به نفع مردم جامعه است، تصریح کرد: حتی ممکن است بنگاه‌داران نیز پس از کسر مالیات بر هزینه‌های خود از مالیات بر ارزش‌ افزوده که دریافت می‌کنند، به عوایدی نیز برسند. به گفته رییس اتحادیه املاک کشور، با این توضیحات به مشاوران املاک وعده داد تا پیشنهادها و انتقادهای آنها را در جلسه‌ای با وزارتخانه‌های مسکن و اقتصاد مطرح و بر این اساس تفاهم‌نامه‌ای را برای اجرای قانون مالیات بر ارزش‌افزوده امضا کند.
مالیات بر ارزش‌افزوده و نوسان بازار مسکن
به گزارش دنیای‌اقتصاد، در این جلسه همچنین بنگاه‌داران از تاثیر اجرای قانون مالیات بر ارزش‌افزوده بر قیمت مسکن ابراز نگرانی کردند. اگر چه به گفته مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه املاک کشور، میزان مالیات بر ارزش‌افزوده آنقدر زیاد نیست که قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد، اما بر اساس پیش‌بینی برخی بنگاه‌داران امکان نوسان بازار مسکن به دنبال اجرای قانون مالیات بر ارزش‌افزوده وجود دارد. کیوان رحیمی، مدیر بنگاه مسکن آسیا در این مورد به دنیای‌اقتصاد گفت: هنوز مالیات بر ارزش‌افزوده از سوی بنگاه‌ها اجرا نشده، تکاپویی بین مالکان و سازندگان مسکن به وجود آمده است. رحیمی با این توضیحات پیش‌بینی کرد که در صورت اجرای قانون مالیات بر ارزش‌افزوده قیمت مسکن تغییر کند.
رضا رضایی مدیربنگاه حقیقت نیز این قانون را موجب ایجاد تورم در بازار مسکن دانست و به دنیای اقتصاد گفت: اگر چه هنوز از تاثیر قانون مالیات بر ارزش افزوده بر قیمت مسکن اطلاعات دقیقی در دست نیست، اما به احتمال زیاد این قانون هزینه ثبت معاملات ملکی را افزایش خواهد داد.
به اعتقاد داوود تقوی، مدیر املاک گلستان نیز اجرای قانون مالیات بر ارزش افزوده بر بازار مسکن موثر است. وی به دنیای اقتصاد گفت: اگر چه تمام مالکان و سازندگان مسکن به خاطر میل به فروش املاک خود، در تلاش برای افزایش قیمت مسکن نیستند، اما احتمال دارد مالیات 3 درصدی، بازار را با تحولاتی روبه‌رو کند.
واهمه بنگاه‌داران بی‌دلیل است
به گزارش دنیای اقتصاد، اظهارات مشاوران املاک مسکن در حالی است که به گفته خسروی، رییس اتحاد املاک کشور سهم ریالی مالیات بر ارزش افزوده در هر معامله آنقدر زیاد نیست که بر قیمت مسکن در بازار تاثیر بگذارد. وی با اشاره به نقاط مثبت این قانون به دنیای اقتصاد گفت: محاسبه میزان مالیات بر ارزش افزوده برای طرفین معامله براساس حق کمیسیون معامله انجام می‌شود که در نهایت رقم چندانی نخواهد شد و بر بازار مسکن تاثیر نخواهد گذاشت. وی با اشاره به لزوم همکاری همه افراد جامعه برای رسیدن به اهداف بزرگ، ‌تصریح کرد: در صورت مشارکت همه مردم و اجرای درست قانون مالیات برارزش افزوده، شاهد ارتقای اقتصاد کشور و قطع وابستگی کامل به درآمدهای نفتی خواهیم بود.

اخذ مالیات 3 درصدی در دفترخانه
فروشندگان املاک زمانی‌که برای ثبت رسمی قرارداد و صدور سند به دفترخانه‌ها مراجعه می‌کنند صرف‌ نظر از اینکه یکبار در بنگاه‌ مسکن و در زمان تنظیم مبایعه‌نامه، مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کرده‌اند یا نه، باید یکبار دیگر همین مالیات 3 درصدی را به شیوه‌ای متفاوت در دفترخانه پرداخت کنند.
محمدرضا دشتی اردکانی نایب‌رییس کانون سردفتران و دفتریاران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: از ابتدای مهر ماه مالیات بر ارزش افزوده در دفاتر اسناد رسمی نیز به اجرا در آمده است. این مالیات برای نقل و انتقال ملک به این صورت است که فروشنده ملک باید معادل 3 درصد هزینه حق‌التحریر سند را به عنوان مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کند. هزینه حق‌التحریر یکی از انواع هزینه‌هایی است که در قالب هزینه صدور سند در دفترخانه دریافت می‌شود. هزینه صدور سند شامل حق‌التحریر، اوراق مصرفی، مالیات نقل و انتقال، بقایای ثبتی و حق‌الثبت است. دشتی افزود: هزینه‌ حق‌التحریر در تهران بطور متوسط و با توجه به ارزش معاملات املاک در این شهر، بین 26 تا 50 هزار تومان است که معادل 3 درصد آن را باید فروشنده بابت مالیات بر ارزش افزوده بپردازد. همچنین چنانچه خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق کنند، این مبلغ می‌تواند بین آنها تقسیم و پرداخت شود. وی تصریح کرد: هزینه حق‌التحریر سند در سایر شهرهای کشور بین 10 تا 15 هزار تومان در نوسان است.
دریافت سه جور هزینه در بنگاه‌های مسکن
رییس مرکز امور اصناف و بازرگانان وزارت بازرگانی با بیان اینکه دریافت مالیات بر ارزش افزوده توسط بنگاه‌های مسکن از طرفین معاملات ملکی طبق قانون از اول مهرماه اجرایی شده، به دنیای‌اقتصاد گفت: این مالیات در راستای توافقی است که اتحادیه مشاوران املاک با سازمان امور مالیاتی انجام داده است.
حسن رادمرد افزود: بنگاه‌های مسکن در حال حاضر سه نوع هزینه متفاوت از خریدار و فروشنده ملک دریافت می‌کنند که یکی از آنها همان حق کمیسیون است، دیگری هزینه‌ای معادل 8 هزار تومان است که باید برای رهگیری معاملات و ثبت مبایعه‌نامه در سامانه رهگیری پرداخت کنند و هزینه سوم که جدید است مالیات 3 درصدی است.
رادمرد سپس تصریح کرد: کار مشاوران املاک در وصول این هزینه‌ها خیلی سخت شده است که امیدواریم در این هفته طی جلسه‌ای با وزیر اقتصاد، به نوعی مسیر اخذ مالیات بر ارزش افزوده را در بنگاه‌های املاک هموار کنیم.
وی در عین حال تاکید کرد: مالیات بر ارزش افزوده برای تولید محصولاتی که در چرخه تبدیل مواد خام به کالا دارای ارزش بیشتر می‌شوند، کاربری دارد و قابل دریافت است. اما در صنف بنگاه‌های مسکن تولید اتفاق نمی‌افتد، بلکه خدماتی است که این صنف به خریدار و فروشنده ملک ارائه می‌دهد