دنیای اقتصاد

0000-00-00

طرح جدید دولت برای بازار اجاره

دنیای اقتصاد- مدیر سامانه رهگیری معاملات املاک با اشاره به اینکه افزایش نرخ اجاره‌بها ماهیت سوداگری دارد، از برنامه دولت برای تخلیه حباب اجاره مسکن خبر داد و گفت: به موجب طرحی مقرر شده است خانه‌های خالی در سطح کلان‌شهرها شناسایی شود و بعد از تعیین مهلت زمانی، در صورت احتکار، معادل دو برابر ارزش اجاره‌ای این واحدها از مالکان آنها مالیات اخذ شود. رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز گفت: با توجه به کاهش نرخ سود بانکی برای مالکان به صرفه نیست که پول ودیعه مسکن خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند و از این رو آنها به منظور جبران این مساله اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کرده‌اند.

«دنیای‌اقتصاد» دلایل نابسامانی اجاره‌بهای مسکن را بررسی می‌کند

حباب در بازار اجاره‌نشین‌ها

 تخلیه «حباب»‌ اجاره‌بها در دستور کار دولت

گروه مسکن- لیلا درخشان: بازار اجاره‌نشینی طی یک‌سال اخیر کمترین تاثیر را از موج کاهش قیمت مسکن گرفته است.

مراجع رصدکننده بازار املاک ضمن تایید نابسامانی نرخ‌های اجاره به عواملی اشاره می‌کنند که باعث شده هم‌اکنون نوعی نظام خودمختار در تعیین اجاره‌بها بین مالک و مستاجر حاکم شود. طبق جزوه آماری که به‌تازگی با امضای رییس مرکز آمار ایران به مقام ارشد وزارت بازرگانی تحویل شده، رشد اجاره‌بهای مسکن در کشور 7/7 درصد گزارش شده است. هرچند این نرخ رسمی به ظاهر اندک، متعلق به ماه‌های سال 88 است، اما این روزها مستاجران از ارقامی در قراردادهایشان با مالک می‌گویند که گفته‌های برخی مسوولان مبنی بر «آرامش اجاره‌نشین‌ها» را کاملا نقض می‌کند.

مینو رفیعی کارشناس مطرح در حوزه اقتصاد مسکن درباره آنچه باعث شده نرخ‌های اجاره شیب افزایشی به خود بگیرد، به دنیای‌اقتصاد گفت: دستکاری نرخ سود بانکی پیامدهای قابل توجهی به همراه دارد که مهمترین آن تغییر رویه دریافت اجاره‌ مسکن است. کاهش 5/0 تا یک درصدی نرخ سود سپرده‌گذاری مردمی در بانک‌ها تمایل مالکان واحدهای اجاره‌ای به دریافت رهن را کاهش داده و در مقابل آن، اجاره‌های ماهانه افزایش پیدا کرده است. رفیعی همچنین با اشاره به ارتباط تورم انتظاری با نرخ اجاره مسکن، گفت: هر زمان مردم تصور می‌کنند در آینده نزدیک قیمت‌ کالاهای عمومی افزایش خواهد یافت، این انتظار بلافاصله به بازار اجاره منتقل می‌شود و واکنش مثبت قیمت‌ها را به همراه می‌آورد. رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره علت به‌وجودآمدن نظام خودمختار در بازار اجاره به دنیای‌اقتصاد گفت: حدود نیمی از مالکان واحدهای اجاره‌ای، از محل دریافت رهن ملک برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز استفاده می‌کنند، اما این اواخر به دلیل اینکه این حوزه در رکود بوده، سازنده‌ها همه راه‌های کسب سود را به بازار اجاره‌نشین‌ها متصل کرده‌اند.

حباب اجاره‌ها را خالی می‌کنیم

مدیر سامانه رهگیری معاملات املاک در وزارت بازرگانی با اشاره به اینکه افزایش نرخ اجاره‌بها نوعی جنگ روانی است و ماهیت سوداگری دارد، از برنامه دولت برای تخلیه حباب اجاره مسکن خبر داد و به دنیای‌اقتصاد گفت: به موجب طرحی مقرر شده است خانه‌های خالی در سطح کلان‌شهرها شناسایی شود و بعد از تعیین مهلت زمانی، در صورت احتکار، معادل دو برابر ارزش اجاره‌ای این واحدها از مالکان آنها مالیات اخذ شود.

محمدرضا اعوانی پیش‌بینی کرد در صورت اجرای این طرح، نرخ‌های اجاره نیز همچون قیمت مسکن در کنترل کامل دولت در بیاید. به گزارش دنیای‌اقتصاد، بازار اجاره مسکن در حالی مسیر متفاوتی از بازار خرید و فروش را در پیش گرفته که طبق عرف بازار مسکن، یک‌چهارم از ارزش معاملاتی ملک باید به عنوان رهن تعریف شود.

نرخ سود بانکی تک رقمی شده است

در همین زمینه مصطفی قلی خسروی – رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران - با تایید افزایش نرخ اجاره بها در بازار مسکن گفت: با توجه به اینکه نرخ سود بانکی کاهش یافته است در نتیجه برای مالکان به صرفه نیست که پول ودیعه مسکن خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند و از این رو آنها به منظور جبران این مساله اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کرده‌اند. وی گفت: در همین حال پیشتر و در شرایط رونق معاملات مسکن معمولا موجران از محل اعتبار رهن مسکن اقدام به ساخت‌وساز می‌کردند و با توجه به اینکه ارزش افزوده املاک تولید شده به حدی بود که از سود نرخ بانکی پیشی می‌گرفت در نتیجه مالکان به دریافت مبلغ ودیعه مسکن بیشتر راغب بودند. رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران تاکید کرد: اما در شرایط فعلی به دلیل اینکه مسکن در رکود به سر می‌برد و تولید مسکن با ریسک همراه است، بسیاری تصور می‌کنند که از محل سرمایه‌گذاری و تولید مسکن ارزش افزوده چندانی حاصل نمی‌کنند در نتیجه به منظور جبران این کسری به سمت افزایش نرخ اجاره بها روی آورده‌اند.

اجاره‌ها سلیقه‌ای شده است

خسروی تاکید کرد: علاوه براین با وجود اینکه قیمت مسکن کاهش یافته است، ولی نرخ اجاره بها کاهش چندانی نداشته است؛ چرا که نرخ اجاره بها ربطی به قیمت مسکن ندارد و راه خود را می‌رود و اگر چه به موجب قانون نرخ رهن یک چهارم از قیمت تمام شده ملک را تشکیل می‌دهد، اما این مساله اصلا جنبه قانونی ندارد و در بسیاری از مواقع سلیقه مالک تعیین‌کننده نرخ اجاره است و اغلب این قیمت‌ها جنبه کارشناسی و رسمی ندارد. به باور خسروی از آنجا که مالکیت در اسلام محترم است از این‌رو نمی‌توان در خصوص افزایش نرخ اجاره بها مالکان را مواخذه یا سرزنش کرد و برای رفع این مشکل تنها راهکار، متعادل کردن عرضه و تقاضای مسکن است.

مستاجران مقاومت کنند

وی تصریح کرد: با توجه به اینکه نرخ اجاره بها در شرایط فعلی جنبه واقعی ندارد از این رو مستاجران نباید زیر بار این نوع قیمت‌های غیرمنطقی بروند. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار داشت: پیشنهاد می‌شود که تا آنجا که امکان دارد مستاجران در مقابل این قیمت‌ها مقاومت کنند تا آنها نیز مجبور شوند که قیمت‌ها را به نرخ واقعی تبدیل کنند. به گفته وی مسوولان و دست‌اندرکاران برای حل این معضل باید چاره‌ای بیندیشند و با فعال کردن صنعت اجاره‌داری این مشکل را حل کنند.

موجران رفتار غیرمعقول نکنند

محمدرضا اعوانی، مدیر سامانه ثبت معاملات املاک در وزارت بازرگانی نیز در این زمینه با ذکر مقدمه‌ای به دنیای اقتصاد گفت: در حدود 50 سال است که مسکن در کشور ما اعم از تجاری و مسکونی و ... سرمایه محسوب می‌شود در حالی که مسکن به دلیل آنکه 140 مولفه در ساخت آن دخیل هستند بیش از همه یک کالای مصرفی است.

وی افزود: اگر اقتصاد کشور سالم باشد با توجه به اینکه مسکن بر اثر استفاده مستهلک می‌شود، در نتیجه به طور اتوماتیک وار قیمت آن نیز بالطبع باید با گذشت زمان و بر اثر استفاده مکرر کاهش پیدا کند یا لااقل تثبیت شود، این در شرایطی است که به دلیل آنکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است، در نتیجه با گذشت زمان ارزش مالی آن افزایش پیدا می‌کند. اعوانی خاطرنشان ساخت :بازار اجاره نیز قطعا از این وضعیت نابسامان مسکن تاثیر می‌پذیرد که البته با یکسری از تدابیر مدیریتی و اتخاذ سیاست‌های کارشناسی این وضعیت قطعا بهبود خواهد یافت؛ اما در حال حاضر بسیاری از مالکان هنوز شرایط پیشین بازار مسکن را در نظر دارند و با این ذهنیت اقدام به افزایش نرخ اجاره بها می‌کنند که مردم باید در برابر این قضیه به شدت مقاومت کنند و اجازه ندهند که موجران در تعیین نرخ اجاره بها رفتاری غیرمعقول در پیش گیرند.

جنبه روانی افزایش نرخ اجاره

اعوانی افزود :افزایش نرخ اجاره بها در شرایط فعلی فقط یک نوع جنگ روانی است و از آنجا که ماهیت سوداگری دارد در نتیجه مبنای علمی ندارد و بیش از هرچیز یک نوع حباب قیمت است از این رو مردم نباید به این قمیت‌ها بها بدهند و تا آنجا که امکان‌پذیر است در مقابل این نوع مساله مقاومت کنند.

اتخاذ تدابیر مالیاتی

مدیر املاک در وزارت بازرگانی گفت: در شرایط فعلی دولت به دنبال راهکارهایی است که از بروز چنین رفتارهایی در بازار اجاره مسکن جلوگیری کند که از جمله آن اتخاذ تدابیر مالیاتی برای خانه‌های خالی است و به موجب طرحی مقرر شده است که خانه‌های خالی در سطح کلیه کلانشهرها شناسایی شوند و مبلغی در حدود دو برابر نرخ معمول اجاره از صاحبان آنها اخذ شود که این مساله باعث خواهد شد که مالکان این نوع املاک به منظور فرار از پرداخت مالیات به سمت اجاره مسکن روی آورند و با توجه به اینکه پیش‌بینی می‌شود که حجم خانه‌های خالی در حدود 10 الی 15 درصد است، در نتیجه به همین میزان نیز به عرضه مسکن استیجاری افزوده خواهدشد که ماحصل چنین اقدامی کنترل نرخ اجاره خواهدبود.

تورم انتظاری، عامل افزایش نرخ‌ها

اما در برابر این اظهار نظرها دکتر مینو رفیعی – کارشناس برجسته مسکن – اعتقاد دارد، تورم انتظاری از جمله دلایل افزایش نرخ اجاره بها است. به گفته وی همچنان که قیمت مسکن طی سالیان متمادی به صورت پلکانی از نرخ تورم تاثیر گرفته است در نتیجه طبیعی است که نرخ اجاره بها نیز بر همین اساس از تورم تاثیر بگیرد.

وی گفت: از آنجا که صنعت اجاره داری اساسا شامل دو مقوله درآمدزایی و ایجاد هزینه به صورت توامان است. در نتیجه مالکان به منظور افزایش درآمد از این محل و جبران هزینه‌های نگهداری ساختمان نسبت به افزایش نرخ اجاره بها مصمم شده‌اند. رفیعی خاطرنشان ساخت: علاوه براین تورم انتظاری نیز از جمله دلایل افزایش نرخ اجاره بهای مسکن است؛ چرا که هرزمان که مردم فکر کنند که هزینه‌های عمومی از محل افزایش تورم روند صعودی خواهد داشت، به منظور جبران هزینه‌های از دست رفته احتمالی اقدام به افزایش قیمت‌ها و از جمله نرخ اجاره بها می‌کنند.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: از دیگر سو دستکاری نرخ سود بانکی نیز همیشه با پیامدهای بی‌شماری همراه است که از جمله آن تاثیر برروی بازار اجاره بها است؛ چرا که وقتی مالکان درمی‌یابند که نرخ سود سپرده‌گذاری ودیعه مسکن آنها در نزد بانک‌ها بازخورد اقتصادی معقولی ندارد به منظور جبران این مشکل سعی می‌کنند از طریق افزایش اجاره بها کسری سود اقتصادی خود را جبران کنند. وی گفت: قطعا تنها راهکار حل این معضل را نمی‌توان در افزایش نرخ سود بانکی جست‌وجو کرد بلکه لازم است تا دولت با ایجاد امنیت اقتصادی شرایطی را فراهم آورد که تولیدکنندگان مسکن به سمت این بازار جذب شوند که با ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن قطعا شاهد ساماندهی نرخ اجاره بهای مسکن خواهیم بود.

بنگاه‌داران چه می‌گویند؟

به گزارش دنیای‌اقتصاد، تعدادی از مشاوران فعال در نقاط مختلف تهران با صحه گذاشتن براین مطلب که به دلیل کاهش نرخ سود بانکی تمایل مالکان به استفاده از اجاره بیش از رهن افزایش یافته است، تاکید کردند بازار اجاره فعلا بازار نابسامانی است که محل چالش موجران و مستاجران است.چرا که از یک طرف مالکان تمایل به دریافت اجاره دارند این در شرایطی است که مستاجران مایلند به جای اجاره اقدام به پرداخت ودیعه کنند. این بنگاه‌داران فعال البته در خصوص میزان افزایش نرخ اجاره بها در حال حاضر متفق‌القول نیستند و برخی عقیده دارند که میزان اجاره بها 20 درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش پیدا کرده است، برخی نیز معتقدند که قیمت‌ها ثابت مانده است.

یک مشاور املاک در منطقه فرمانیه در این زمینه به دنیای‌اقتصاد گفت: بین مالکانی که اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کرده‌اند و کسانی هم که با مستاجران بر سر تثبیت نرخ سال قبل سازش کرده‌اند یک معادله‌ای وجود دارد و از این رو نمی‌توان گفت که 100 درصد نرخ اجاره بها افزایش یافته است.

چند درصد افزایش قیمت؟

در عین حال بنگاه‌دار دیگری در منطقه پونک خاطرنشان ساخت: نرخ اجاره بها در حدود 20 الی 30 درصد افزایش پیدا کرده است که این مهم بیش از هر چیز ناشی از هماهنگی برخی مالکان واحدهای نوساز است.

حق با مالک است

وی گفت: می‌توان به مالکان حق داد که با توجه به مشکلات اقتصادی اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کنند. علاوه براین یک مشاور املاک در یوسف‌آباد نیز تاکید کرد: در حال حاضر نرخ اجاره بهای مسکن در حدود 10 درصد افزایش پیدا کرده است و با توجه به رکود اقتصادی در بخش‌های مختلف اقتصاد مالکان به دریافت رهن اقبالی ندارند و ترجیح می‌دهند که نرخ اجاره را افزایش دهند.

مناقشه مالکان و مستاجران

وی گفت: در شرایط فعلی اکثر بنگاه‌داران نقش یک میانجی بین مالکان و مستاجران را ایفا می‌کنند؛ چراکه مالکان علاقه‌ای به دریافت ودیعه ندارند و مستاجران هم به دلیل کمبود نقدینگی تمایلی به پرداخت اجاره ندارند و بنگاه‌داران با استفاده از تجربیات خود سعی می‌کنند که این مناقشات را پایان دهند و به نوعی طرفین را به انجام معامله‌‌ای که مورد رضایت آنها باشد سوق دهند.

اجاره‌ها افزایش پیدا نکرده است

علاوه بر این مدیر یک بنگاه املاک واقع در شریعتی با رد هرگونه افزایش نرخ اجاره بها به دنیای‌اقتصاد گفت: در حال حاضر به هیچ وجه بازار اجاره مسکن دستخوش تغییر نشده است و تبدیل ودیعه به اجاره در عرف بازار به معنای افزایش اجاره بها نیست. وی گفت: متاسفانه برخی از مالکان سعی دارند با ایجاد جو روانی شرایط بازار مسکن را نامطلوب جلوه دهند.

گزارش مرکز آمار به وزارت بازرگانی

مجموعه حاضر با اقتباس از اطلاعات ثبت شده در سیستم سامانه مدیریت معاملات املاک و مستغلات طی نیمه اول 1388 برای کل نقاط شهری کشور تنظیم شده است که نشان می‌دهد: متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های ملکی در کل کشور 3553 تومان بوده است که نسبت به نیمه قبل 7/7 درصد و نسبت به نیمه مشابه سال پیش 5/5 درصد افزایش داشته است. در میان استان‌های کشور بیشترین متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه برای هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده 5693 تومان در استان تهران و کمترین آن 1089 تومان در استان چهارمحال و بختیاری بوده است.

همچنین کمترین اجاره ماهانه برای هر متر مربع در این دوره مربوط به استان کرمانشاه با قیمت 108 تومان و بیشترین آن مربوط به استان تهران با مقدار 37500 تومان بوده است.