دنیای اقتصاد

1389-02-14

نحوه پرداخت وام ارزان ساخت به انبوه‌سازان

دنیای اقتصاد- به موجب تازه‌ترین توافق صورت گرفته بین وزارت‌مسکن و بانک‌مسکن، انبوه‌سازان از دسترسی یکجا به تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت‌وساز –که دارای ویژگی‌های برتر نسبت به سایر تسهیلات بانکی است- منع شده‌اند. به این ترتیب وام 25 میلیون تومانی که از محل خط اعتباری مسکن‌مهر مقرر شده به سازنده‌ها پرداخت شود، در 4 قسط و بعد از تکمیل مراحل مشخصی از ساخت، در اختیار انبوه‌سازان قرار خواهد گرفت که قسط اول 7/3 میلیون، قسط دوم 7/8 میلیون، قسط سوم 5/7 میلیون و قسط آخر 1/5 میلیون تومان است.

تسهیلات ارزان‌قیمت به صورت قسطی در‌اختیار انبوه‌سازان قرار می‌گیرد

ممنوعیت «دسترسی‌ یکجا» به وام ساخت

 تسهیلات 25 میلیون تومانی، برای جلوگیری از استفاده غیرساختمانی از آن، در 4 قسط پرداخت می‌شود

 فرید قدیری

به موجب تازه‌ترین توافق صورت گرفته بین وزارت‌مسکن و بانک‌مسکن، انبوه‌سازان از دسترسی یکجا به تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت‌وساز –که دارای ویژگی‌های برتر نسبت به سایر تسهیلات بانکی است - منع شده‌اند.

به این ترتیب وام 25 میلیون تومانی که از محل خط اعتباری مسکن‌مهر مقرر شده به سازنده‌ها پرداخت شود، در 4 قسط و بعد از تکمیل مراحل مشخصی از ساخت، در اختیار انبوه‌سازان قرار خواهد گرفت که قسط اول 7/3 میلیون، قسط دوم 7/8 میلیون، قسط سوم 5/7 میلیون و قسط آخر 1/5 میلیون تومان است.

این برای اولین بار است که سیستم بانکی معادل 77 درصد هزینه ساخت را با تسهیلات بدون نرخ‌بهره تامین می‌کند. به همین خاطر، دولت احتیاط‌های لازم برای جلوگیری از استفاده‌ غیرساختمانی از این تسهیلات را در نظر گرفته است.

وام قرض‌الحسنه ساخت‌وساز که فقط مخصوص پروژه‌های مسکن‌مهر است، دارای دو ویژگی برتر در مقایسه با سایر تسهیلات مسکن است، به‌طوری‌که سقف ریالی آن بیشتر از بقیه است و نرخ سود آن نیز کمترین رقم ممکن -4 درصد- را دارد.

کارشناسان مسکن دلیل عمده مهاجرت انبوه‌سازان به زمین‌های 99ساله را وام جذاب مسکن‌مهر عنوان می‌کنند که پرداخت آن باعث می‌شود عملا سازنده‌ها دغدغه تامین مالی پروژه را نداشته باشند.

وام مسکن‌مهر برای صنعتی‌سازی 25 میلیون تومان و برای شیوه‌های معمولی ساخت – گچ و سیمان- 20 میلیون تومان تعیین شده است.

کمیته مشترک متشکل از سه مسوول وزارت مسکن و مدیر عامل بانک مسکن، چند هفته پیش، ضوابط جدیدی برای نحوه پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت‌وساز در نظر گرفت.

این ضوابط که متن آن در اختیار خبرنگار دنیای‌اقتصاد قرار گرفته، به این صورت است که وام 25 میلیونی در 4 مرحله به سازنده پرداخت می‌شود.

مرحله اول بعد از اتمام فونداسیون (پی‌سازی) خواهد بود که 15 درصد وام معادل 3 میلیون و 700 هزار تومان در این مرحله پرداخت می‌شود. مرحله دوم 35 درصد ارزش کل وام است که بر مبنای آن 7/8 میلیون تومان بعد از اتمام عملیات اسکلت و سقف پرداخت می‌شود.

مرحله سوم پرداخت 30 درصد، معادل 5/7‌میلیون تومان است که بعد از پایان سفت‌کاری ساختمان به انبوه‌ساز داده می‌شود. مرحله چهارم یا همان قسط آخر پرداخت وام 25میلیون تومانی نیز در حین مرحله نازک‌کاری پرداخت می‌شود که 20 درصد ارزش وام معادل 1/5 میلیون تومان است.

مراحل عملیات ساخت مسکن‌مهر باید ابتدا به تایید کارشناس بانک مسکن برسد و بعد از آن اقساط تسهیلات پرداخت شود.

به گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد، نحوه پرداخت وام 20 میلیون تومانی سنتی‌سازی نیز به‌صورت 15 درصد بعد از پی‌سازی، 30 درصد بعد از اتمام اسکلت‌بندی و سقف آخر، 30 درصد در پایان سفت‌کاری و 25 درصد در پایان عملیات نازک‌کاری است که به این ترتیب سازنده‌ها می‌توانند در مرحله اول 3 میلیون، مرحله دوم 6 میلیون، مرحله سوم 6 میلیون و مرحله چهارم نیز 5 میلیون تومان از اقساط تسهیلات را از بانک دریافت کنند.

تکلیف قبلی‌ها چه می‌شود؟

با تصویب افزایش تسهیلات ساخت مسکن‌مهر در ابتدای سال جاری، وزارت مسکن اعلام کرد مابه‌التفاوت افزایش سقف وام، به پروژه‌هایی که سال گذشته وام قدیمی 15 میلیون تومانی را دریافت کرده‌ بودند نیز پرداخت می‌شود.

شورای عالی مسکن هم اوایل امسال در این باره تصویب کرد: چنانچه واحدهای در حال ساخت که قبلا از تسهیلات مسکن‌مهر استفاده کرده‌اند با تشخیص وزارت مسکن نیاز به تسهیلات تکمیلی داشته باشند، این تسهیلات صرفا در مرحله بعد از سفت‌کاری و با رعایت سقف پیش‌بینی شده پرداخت می‌شود.

این در حالی است که تازه‌ترین تصمیم تصویب شده در کمیته مشترک وزارت مسکن و بانک مسکن تصریح می‌کند کلیه پروژه‌های مسکن‌مهر که سال گذشته وام را دریافت کرده‌اند، می‌توانند 5 میلیون تومان تسهیلات تکمیلی – مابه‌التفاوت افزایش سقف وام- را در مرحله نازک‌کاری دریافت کنند.

به این ترتیب پروژه‌ها نیازی به تایید وزارت مسکن مبنی بر نیاز به تسهیلات تکمیلی ندارند، بلکه فقط باید زمانی‌که به مرحله نازک‌کاری رسیده‌اند، برای دریافت مابه‌التفاوت اقدام کنند.

اعضای کمیته مشترکی که این تصمیمات را تصویب کرده‌اند شامل ابوالفضل صومعه‌لو، معاون امور مسکن وزیر مسکن، احمد اصغری مهرآبادی مدیرعامل سازمان ملی زمین‌ومسکن، مقداد همتی مسوول پیگیری و مشاور وزیر مسکن و حسن کاری، مدیر عامل وقت بانک مسکن است.

این مصوبه قبل از تغییر مدیریت بانک مسکن تنظیم شده که به تازگی و با تایید مسوولان ارشد بخش مسکن، برای اجرا ابلاغ شده است.

انبوه‌سازان از پرداخت قسطی راضی‌اند؟

در حالی پرداخت تسهیلات بانکی به انبوه‌سازان قسط‌بندی شده که برخی از سازنده‌های صنعتی می‌گویند نحوه قسط‌بندی با شیوه ساخت‌وساز صنعتی در تضاد است.

این افراد می‌گویند در شیوه صنعتی‌سازی مسکن، بخش عمده‌ای از هزینه ساخت در کارخانه برای ساخت قطعات پیش‌ساخته صرف می‌شود و اگر قرار باشد شرط پرداخت وام بانکی، مشاهده عملیات روی زمین باشد، تامین مالی مشکل خواهد بود.

از سوی دیگر، برخی انبوه‌سازان نیز تصریح می‌کنند: نظام واقعی پرداخت تسهیلات 25میلیونی که برخی شعب بانک‌ها اجرا می‌کنند کاملا با مراحل تعریف شده از سوی وزارت مسکن متفاوت است. مثلا در برخی موارد در تهران، عملا شیوه پرداخت 15 درصد، 35 درصد، 30 درصد و 20 درصد رعایت نمی‌شود.

میزان پوشش هزینه‌ها با تسهیلات 25 میلیونی

اگر محاسبه هزینه ساخت در پروژه‌های مسکن‌مهر متر مربعی 300 هزار تومان در نظر گرفته شود، در این صورت برای واحد مسکونی با بنای مفید 82 متری – بنای غیر مفید 91 متر می‌شود- باید حدود 27 میلیون تومان هزینه شود.

این در حالی است که یکسری هزینه‌ها نظیر صدور پروانه ساخت، محضر و حق انشعابات نیز به مبلغ فوق افزوده خواهد شد که کل مبلغی که برای تحویل واحدهای مسکونی پرداخت شود از مرز 32 میلیون تومان تجاوز خواهد کرد.با این محاسبات حدودی، سهم تسهیلات 25 میلیون تومانی از کل هزینه‌ها 78 درصد خواهد بود.

این سهم در مقابل سایر تسهیلات بانکی که برای بخش مسکن از سوی بانک‌ها پرداخت می‌شود، قابل توجه است.