حجم ‌نقدینگی، درآمد خانوار، قیمت‌زمین و هزینه‌ساخت، به ترتیب بیشترین تاثیر را بر نوسان قیمت مسکن در تهران دارند

4 متغیر اقتصادی تاثیرگذار بر بازار مسکن شناسایی شد

«نقدینگی» محرک اصلی قیمت مسکن

حجم ‌نقدینگی، درآمد خانوار، قیمت‌زمین و هزینه‌ساخت، به ترتیب بیشترین تاثیر را بر نوسان قیمت مسکن در تهران دارند

با نزدیک‌شدن به اجرای قانون یارانه‌ها و درحالی که یکی از آثار ملموس این قانون، افزایش نقدینگی است، تحقیقات نشان می‌دهد که حجم نقدینگی بیشترین اثرگذاری را بر نوسانات قیمت مسکن در شهر تهران دارد که می‌توان با کنترل آن، دوره ثبات قیمتی را افزایش و امنیت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را ارتقا داد.

نتایج تازه‌ترین پژوهشی که درباره عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن انجام شده، حاکی است که حجم نقدینگی، درآمد خانوار، قیمت‌ زمین و هزینه‌ساخت به ترتیب 4 متغیر اقتصادی هستند که قیمت مسکن در تهران را تعیین می‌کنند. این فاکتورها در سایر شهرها رتبه‌های متفاوتی دارد؛ به این معنی که در شهرهای کوچک اثر هزینه‌ساخت و درآمد خانوار بر قیمت مسکن بیشتر است. همچنین اثر نقدینگی روی قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک به مراتب کمتر از تهران –رتبه‌آخر- است.

این تحقیق که در بولتن رسمی وزارت مسکن منتشر شده، با هدف شناسایی ریشه‌های التهاب قیمتی در بازار مسکن تهیه شده است که به این ترتیب می‌توان با کنترل آنها، مانع از نوسان مجدد قیمت مسکن شد.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، در چند روز گذشته، مقامات بازرگانی کشور از ذخیره‌سازی بیش‌از 10 قلم کالای اساسی خبر داده‌اند که قرار است به محض اجرای قانون یارانه‌ها، به‌صورت انبوه وارد بازار شود تا جلوی افزایش احتمالی قیمت در بازار مصرف گرفته شود.اما بازار مسکن شاید تنها بازار اقتصادی باشد که دولت به‌صورت مصنوعی نمی‌تواند آن را در مقابل تورم احتمالی ناشی از هدفمند شدن یارانه‌ها، ایمن کند. در این شرایط باید تمرکز سیاست‌گذاران بر کنترل عوامل تشدیدکننده نوسان قیمت مسکن اعمال شود که عامل نقدینگی مهمترین آنها است.

در تحقیقی که درباره عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن انجام شده، شهرهای کشور با توجه به اثر متفاوت متغیرهای اقتصادی بر قیمت مسکن در نقاط مختلف، به لحاظ جمعیت به سه گروه تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک تقسیم‌بندی شده‌اند. در تهران متغیرهایی همچون حجم‌ نقدینگی و درآمد خانوار تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن نسبت به شهرهای دیگر دارند و در مقابل با مقایسه کشش متغیرها، احتمالا متغیر هزینه ساخت نقش بیشتری بر قیمت مسکن در نقاط شهری کوچک و بزرگ نسبت به تهران ایفا می‌کند.

اثر قیمت زمین بر قیمت مسکن در تمامی گروه‌های شهری مثبت است و نقش آن نیز یکسان است؛ بنابراین سیاست واگذاری زمین رایگان به پروژه‌های مسکن‌مهر در کل کشور، تاثیر کاهشی بر قیمت مسکن به همراه خواهد داشت، اما این اتفاق نباید منجر به ادامه اتخاذ سیاست‌های یکسان برای همه کشور در حوزه مسکن شود، چون قیمت مسکن در هر منطقه تحت تاثیر یک عامل تغییر می‌کند.در تحقیقاتی که سعیدعابدین درکوش و سارا رحیمیان، درباره عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن انجام داده‌اند و نتایج آن در فصلنامه وزارت مسکن به چاپ رسیده است، اثر نرخ بهره و نرخ ارز به عنوان کالای جانشین برای تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن تایید شده است، اما با توجه به تاثیرگذاری ناچیز آن، می‌توان گفت این دو متغیر نقش کلیدی در تعیین قیمت مسکن ندارند.

متغیرهای تاثیرگذار از طرف عرضه و تقاضا

متغیرهایی که از طرف عرضه، قیمت مسکن را متاثر می‌سازند، هزینه‌ساخت و قیمت زمین است. همچنین متغیرهایی که از طرف تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذار است، شامل حجم نقدینگی، نرخ ارز، نرخ بهره و درآمد خانوار است.

رابطه نقدینگی و قیمت مسکن در تهران

به گزارش دنیای‌اقتصاد، نتایج تحقیقی که درباره عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن انجام شده، نشان می‌دهد که اثر متغیر حجم پول در تمامی گروه‌های شهری مثبت است؛ به این مفهوم که با افزایش حجم نقدینگی در کشور قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد، اما اثر اصلی این متغیر در شهر تهران است. همچنین با توجه به وقفه زمانی بین نوسان قیمت مسکن در شهرهای مختلف، احتمالا اثر حجم نقدینگی با تاخیر زمانی به بقیه شهرها منتقل می‌شود که البته اثر آن در سایر گروه‌های شهری کوچک است.

از دیگر نتایج این تحقیق، اثر هزینه‌های ساخت بر قیمت مسکن است، به‌طوری که کشش هزینه ساخت در شهر تهران کوچکتر از گروه‌های شهری بزرگ و کوچک است. از این رو احتمالا هزینه‌های ساخت در گروه‌های شهری بزرگ و کوچک نقش مهمتری در تعیین قیمت مسکن در مقایسه با شهر تهران دارد.درآمد واقعی خانوار نیز از جمله متغیرهایی است که اثر آن در تهران بیش‌از سایر شهرها است.نتایج حاصل از این تحقیق اثبات می‌کند که اجرای سیاست‌های یکسان اقتصادی برای کنترل قیمت مسکن در شهرهای مختلف نمی‌تواند موثر باشد. با توجه به نتایج تحقیق، اجرای سیاست‌هایی در جهت کنترل متغیرهای کلان اقتصادی – نظیر حجم نقدینگی – بر قیمت مسکن تهران اثر داشته و در مقابل برای کنترل نوسانات قیمت مسکن در شهرهای دیگر، بهتر است از متغیرهای خرد اقتصادی مانند هزینه‌های ساخت استفاده شود. این در حالی است که قیمت زمین اثر قابل توجه و تقریبا یکسانی بر سایر شهرها دارد و از این رو سیاست‌هایی که در آن قیمت زمین حذف شود (مانند مسکن‌مهر)، می‌تواند در قیمت مسکن تاثیر داشته باشد.