دنیای اقتصاد

1389-02-09

تبلیغ املاک خارجی در بنگاه‌ها؟

گروه مسکن- لیلا درخشان: اخیرا برخی مشاوران املاک در شهر تهران، حوزه بازاریابی‌ مسکن را به فراتر از کشور گسترش داده‌ و برای فروش املاک مسکونی کشورهای قبرس و مالزی و حتی امارات تلاش می‌کنند!

این مشاوران از آنجا که مزایای به ظاهر ویژه‌ای برای صاحب‌خانه شدن خارجی‌ها در این سه کشور در نظر گرفته‌اند، در آگهی‌های تبلیغاتی خود با واژه‌هایی نظیر «گارانتی مجوز اقامت، 60 درصد وام خرید، اکازیون خرید ملک در خارج» به دنبال جلب مشتری ایرانی برای املاک خارجی هستند. بنگاه‌های مسکن حتی پیشنهاد می‌کنند حاضرند املاک تهرانی‌ها را بدون مبادله پول، با املاکی که در قبرس و مالزی سراغ دارند، تهاتر کنند.

بنا به گفته همین واسطه‌ها، در حال حاضر در کوالالامپور مالزی می‌توان با 70 میلیون تومان پول نقد یک ملک مسکونی 110 متری لوکس با همه امکانات، در محله تقریبا متوسط را خریداری کرد. قیمت کل این ملک 150 میلیون تومان است که دولت مالزی برای خرید چنین ملکی، به خارجی‌ها معادل 50 درصد ارزش ملک، وام کم‌بهره پرداخت می‌کند.

دولت مالزی با توجه به استقبال خارجی‌ها از خرید ملک مسکونی، به تازگی یک شرط برای انتخاب ملک گذاشته، اینکه، حداقل ارزش ملک مسکونی که خارجی‌ها باید در مالزی خریداری کنند، 150 میلیون تومان است. هرچند توجیه این قانون جدید، جلوگیری از سکونت خارجی‌ها در نقاط پایین‌دست و سطح‌پایین این کشور است، اما برخی می‌گویند هدف جذب سرمایه‌گذاری بیشتر در مالزی است.

طبق گفته عوامل فروش املاک مسکونی قبرس در تهران، ارزش خرید یک ملک ویلایی با مساحت 480 متر مربع در این کشور، حدود 145 میلیون تومان است که دولت قبرس با هماهنگی بانک‌ها، حدود 20 درصد مبلغ را به‌صورت پیش‌پرداخت به خریدار خارجی پرداخت می‌کند و حدود 30 درصد نیز در زمان تحویل ملک به‌صورت وام ارائه می‌شود.

تجربه تلخ دبی

به گزارش دنیای‌اقتصاد، درحالی بازار خرید و فروش املاک برخی کشورهای خارجی در بنگاه‌های مسکن تهران داغ شده است که هنوز مالباختگان بازار مسکن دبی، تجربه سرمایه‌گذاری بدون مطالعه در این حوزه را فراموش نکرده‌اند.

دو سال پیش برج‌سازهای دبی به اعتبار سرمایه‌های انبوه‌ ایرانی‌های مهاجر به کشور امارات، اقدام به پیش‌فروش‌های بدون اعتبار واحد مسکونی به خارجی‌ها کردند و در حالی که هیچ نشانه اولیه‌ای از احداث برج در دبی دیده نمی‌شد، کل ارزش واحدهای رویایی را از خارجی‌ها دریافت کردند. نتیجه این شد که به محض اوج‌گیری بحران مسکن آمریکا، حباب قیمت و رونق مسکن در دبی نیز ترکید و بسیاری از سرمایه‌گذاری‌های خارجی ناکام ماند. در حال حاضر، در دبی تعداد زیادی برج نیمه‌کاره وجود دارد که عوامل سازنده آنها یا ورشکست شده‌اند یا به دلیل کاهش قیمت مسکن و خروج پروژه‌شان از توجیه اقتصادی، انگیزه ادامه کار را از دست داده‌اند.

به گزارش دنیای‌اقتصاد، بر اساس تحقیقات خبرنگار ما این روزها بسیاری از افرادی که قصد اسکان در کشورهایی نظیر امارات، قبرس و مالزی را دارند از آنجا که از فروش ملک خود مستاصل شده‌‌اند اقدام به تهاتر و تعویض املاک خود می‌کنند و در این بین از رهگذر این معامله گاه سودی نیز نصیب خریداران می‌شود. در این راستا، بنا به گفته مشاوران املاک، اگر فردی قصد خرید ملک در کشور مالزی را داشته باشد، بنا بر جدیدترین قوانین دولت مالزی ارزش ریالی ملک نباید کمتر از 150 میلیون تومان باشد.

این در شرایطی است که پیشتر حداقل ارزش ملکی که خارجی‌ها می‌توانستند خریداری کنند 75 میلیون تومان بود، اما دولت مالزی علت افزایش این رقم را تامین مسکن مناسب برای خارجی‌ها دانسته است.

بر اساس گفته این بنگاه‌داران مسکن، ارزش یک ملک 110 متری لوکس با فول امکانات در حدود 150 میلیون تومان است که در این بین دولت نصف ارزش ملک را به افراد وام می‌دهد. گفته می‌شود که تسهیلات مذکور در قالب وام با بهره 5 درصدی پرداخت می‌شود و یک محاسبه سر انگشتی نشان می‌دهد که اقساط این وام به صورت ماهانه بین 500 الی 700 هزار تومان است که گفته می‌شود مبلغ اجاره ملک مذکور حدود یک میلیون تومان است.

بر این اساس، فردی که اقدام به خرید این نوع از املاک کرده باشد می‌تواند ملک خود را اجاره دهد و مبلغی را نیز پس‌انداز کند.

بنا به اذعان مشاوران املاک فعال در این زمینه برخی از املاک مالزی دارای شرایط اقامت هستند و از این رو دغدغه‌ای از بابت نگرانی افراد در این زمینه وجود ندارد.

این در حالی است که اگر املاک مذکور فاقد شرایط اقامت باشند شرکت‌های مخصوص در این کشور وجود دارد که اقدامات لازم در این زمینه را انجام خواهند داد.

اوضاع ملک در امارات

اما بنا به اظهار بنگاه‌داران اوضاع تهاتر ملک در امارات تقریبا داغ‌تر است.

بر این اساس، ارزش ریالی یک ملک 135 متری دوخوابه با امکانات کامل که در یک برج مسکونی واقع در دبی است، در حدود 320 میلیون تومان است، از این رو اگر فردی دارای ساختمانی با این قیمت در ایران باشد، می‌تواند به راحتی اقدام به تهاتر ملک خود کند.

برخی از بنگاه‌داران البته به خریداران هشدار می‌دهند که با آگاهی کامل از وضعیت اقتصادی کشورهایی که قصد خرید ملک از آنها را دارند، اقدام به خرید ملک کنند؛ چراکه بعضا ممکن است قیمت املاک در این کشورها حالت حباب‌گونه داشته باشد که با تخلیه ناگهانی این نوع حباب‌ها ارزش املاک سقوط شدید خواهد کرد و سرمایه آنها را در معرض خطر جدی قرار خواهد داد. همچنان که دو سال اخیر بعد از بحران مسکن آمریکا قیمت ملک به شدت سقوط کرد.

بنا به اظهارات این مشاوران املاک اساسا کسب سود اقتصادی از رهگذر معاوضه املاک یا خرید ملک در کشورهای همسایه ارتباط تنگاتنگی به شرایط اقتصاد جهانی و همچنین انگیزه اقتصادی افراد دارد.

پیش‌فروش مسکن در قبرس

در همین حال، در شرایطی که بازار پیش‌فروش مسکن در کشور ما به دلیل پیش‌فروش‌های ناموفق از اقبال چندانی برخوردار نیست و انگیزه افراد به دلیل معضلات متعدد پیرامون این شیوه از فروش مسکن کاملا سلب شده است، به دلیل اینکه در کشورهای دیگر و از جمله قبرس بانک‌ها ضامن و واسطه این شیوه از فروش هستند، اطمینان مردم به خرید واحدهای پیش‌فروش فزاینده است. بر اساس گفته مشاوران املاک فعال در کشور قبرس قیمت تمام شده یک ملک 480 متری ویلایی که در یک بازه زمانی 10 ماه عملیات ساخت آن به اتمام می‌رسد 150 میلیون تومان است.

اما شرایط پرداخت مبلغ ملک مذکور به این صورت است که حدود 30 میلیون تومان بابت پیش‌پرداخت باید پرداخت شود. سپس یک ماه بعد 15 میلیون تومان، سه ماه بعد نیز 15 میلیون تومان، 10 ماه بعد که موقع تحویل آپارتمان است 45 میلیون تومان و دو سال و نیم بعد نیز مبلغ 45 میلیون تومان باید پرداخت شود که این 45 میلیون تومان در قالب تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده است که مبلغ اقساط آن به صورت ماهانه 5/1 میلیون تومان است.

گفته می‌شود که در اکثر مواقع تقریبا تا 60 درصد از واحدهای مسکونی را وام‌های بانکی تشکیل می‌دهد که بهره آنها همانند بسیاری از کشورها حداقل 5 و حداکثر 7 درصد است.

اما از دیگر شرایط ویژه که در خرید آپارتمان در قبرس می‌توان در نظر گرفت گارانتی مجوز اقامت در قبرس اروپایی و 2 سال گارانتی اجاره در صورت درخواست مشتری است که از آن به عنوان شرایط اکازیون نام برده می‌شود.

ارمنستان: مالکیت عرصه منتقل نمی‌شود

به گزارش دنیای‌اقتصاد، از دیگر کشورهایی که با اقبال مناسبی در جذب سرمایه‌های خارجی ایرانی‌ها مواجه شده است، کشور ارمنستان است.

به گفته فعالان بازاریاب مسکن، در ارمنستان قیمت خرید ملک در مقایسه با کشورهایی نظیر مالزی و قبرس بیشتر است؛ چراکه املاک این کشور در مقایسه با کشورهای مذکور به صورت جزئی‌سازی و بدون استفاده از تسهیلات بانکی ساخته می‌شود.

در همین حال، در کشور ارمنستان مالکیت زمین به خارجی‌ها منتقل نمی‌شود؛ چراکه به موجب قوانین این کشور افراد خارجی نمی‌توانند صاحب عرصه ملک شوند و فقط روی اعیان خانه می‌توانند مالکیت داشته باشند.

علاوه بر این، کشور ارمنستان به هیچ وجه به خارجی‌ها امکان اقامت نمی‌دهد و از این رو اگر در این کشور آپارتمانی خریداری شود فقط در زمان مسافرت می‌توان از آن استفاده کرد.

به گفته مشاوران املاک فعال، با توجه به اینکه در کشورهایی نظیر مالزی و قبرس دولت در حوزه املاک دخالت دارد و ساخت‌و‌ساز به شیوه انبوه‌سازی با تخصیص تسهیلات ویژه محقق می‌شود؛ در نتیجه قیمت تمام شده املاک در این کشورها در مقیاس با ارمنستان بسیار کمتر است.گفته می‌شود که قیمت هر متر مربع آپارتمان در ارمنستان بین 5/1 میلیون تا 2 میلیون تومان در نوسان است.

به باور مسوولان دفاتر خرید و فروش املاک خارجی، افرادی که به واسطه شرکت‌های تخصصی املاک در ایران قصد خرید آپارتمان در خارج از کشور را دارند حتما باید از بابت اینکه این نوع دفاتر قانونی باشند تحقیقات لازم و دقیق را به عمل آورند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است گمراه شوند.

مشاوران املاک می‌گویند مردم می‌توانند استعلام خود را در خصوص قانونی بودن این شرکت‌ها از طریق تلفن یا سفر به کشوری که قصد خرید از آن را دارند، انجام دهند.

در کوالالامپور مالزی می‌توان با 70 میلیون تومان پول نقد یک ملک مسکونی 110 متری لوکس با همه امکانات، در محله تقریبا متوسط را خریداری کرد. قیمت کل این ملک 150 میلیون تومان است که دولت مالزی برای خرید چنین ملکی، به خارجی‌ها معادل 50 درصد ارزش ملک، وام کم‌بهره پرداخت می‌کند

درحالی بازار خرید و فروش املاک برخی کشورهای خارجی در بنگاه‌های مسکن تهران داغ شده است که هنوز مالباختگان بازار مسکن دبی، تجربه سرمایه‌گذاری بدون مطالعه در این حوزه را فراموش نکرده‌اند