برخلاف اموال منقول، در اموال غیرمنقول تنظیم سند رسمی از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. اموال غیرمنقول مثل املاک و زمین‌ها باید با سند رسمی منتقل شوند تا فروشنده و خریدار از دردسرهای بعدی در امان باشند. سند رسمی توسط مامور دولتی و در حوزه صلاحیت وی تنظیم می‌شود بنابراین سندی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود سند رسمی نیست.

بی‌اعتباری خرید و فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی

  در گفت‌وگو با دکتر وحید صالحی، وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه نقش سند رسمی در نقل ‌و انتقال اموال غیرمنقول را بررسی می‌کنیم.

این مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با «حمایت» در تعریف سند رسمی می‌گوید: برابر ماده۱۲۷۸ قانون مدنی، سند رسمی این‌گونه تعریف شده است که: اسنادی که در اداره‌ ثبت ‌اسناد‌ و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. قانونگذار در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تمامی شرایط یک سند رسمی و افرادی را که صلاحیت تنظیم آن رادارند، مشخص کرده است.
اهمیت تنظیم سند رسمی در معاملات غیرمنقول
صالحی توضیح می‌دهد: در معاملات اموال غیرمنقول چنانچه سند رسمی تنظیم نشود، برابر ماده ۲۲ قانون ثبت که بیان می‌کند: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر ثبت املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی قهرا (ارث) به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت…» بر این اساس قانون کسی را مالک قلمداد می‌کند که نام او در دفتر املاک اداره ثبت درج شده باشد، در غیر این صورت ادارات دولتی اعتبار و بهایی به مالکیت آن خریدار نمی‌دهند. بنابراین مالکیت قانونی به صرف مبایعه‌نامه محرز نمی‌شود و چنانچه سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول تنظیم نشود، این معاملات اعتبار قانونی نخواهند داشت.
ارزش حقوقی قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی
صالحی، در بیان ارزش حقوقی قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های عادی چنین می‌گوید: اکنون از لفظ قولنامه دیگر استفاده نمی‌شود و معاملات اکثرا در قالب مبایعه‌نامه منعقد می‌شوند. این مبایعه‌نامه‌ها بین افرادی که آنها را منعقد کرده‌اند و قائم‌مقام قانونیشان دارای اعتبار است، هر چند نزد آژانس املاک نوشته شده باشند. او درباره مبایعه‌نامه‌هایی که کد رهگیری دارند، می‌گوید: مبایعه‌نامه‌هایی که کد رهگیری هم دارند، باز هم سند عادی محسوب می‌شوند، چون شرایط ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را ندارند پس فقط بین طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها اعتبار دارد. اگر مبایعه‌نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود دیگر سند عادی نیست و سند رسمی تلقی می‌شود.
معاملات معارض در اموال غیرمنقول
این وکیل دادگستری در باب معاملات معارض احتمالی بیان می‌کند: برای معاملات معارض قانون خاص داریم و این کار وصف کیفری معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ را دارد. اما لازمه تعارض تقابل است و سند عادی یارای تقابل با سند رسمی را ندارد زیرا قانونگذار به سند رسمی امتیازاتی داده است که سند عادی فاقد آنهاست. برای مثال اگر فردی ملک خود را با سند عادی به (الف) بفروشد، سپس در زمان موخر همان ملک را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد، از لحاظ رویه قضایی و آرای دیوان‌عالی کشور معامله معارض رخ نداده است و چه‌بسا که بتوان گفت اینجا انتقال مال غیر رخ داده است و مشمول قانون سال ۱۳۰۸ می‌شود.
وی درباره جرم انتقال مال غیر افزود: طبق قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ هر کس مال غیر را به نحوی از انحا، عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری انتقال دهد، مرتکب بزه انتقال مال غیر شده است و کلاهبردار محسوب و از حیث مجازات مشمول ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری و اختلاس و ارتشا می‌شود.
انتقال مال غیر در اموال غیرمنقول
همچنین صالحی شرایط تحقق بزه انتقال مال غیر را این‌گونه بیان کرد: اول این است که مال غیر باید مصداق داشته باشد، یعنی تعلق مال به غیر باید محرز باشد. اگر شخصی ادعا کند که مثلا (الف) به (ب) مال مرا فروخته است، ابتدا باید مالکیت شخص مدعی احراز شود. اگر شما با مبایعه‌نامه عادی ملکی را خریداری کردید، سپس فروشنده همان ملک را به دیگری فروخت، قاضی تحصیل دلیل می‌کند، بنابراین نیاز نیست که سند رسمی باشد، حتی با شهادت شهود هم می‌توان انتقال را اثبات کرد.
درباره منافع مال نیز باید گفت اگر کسی منافع مال دیگری را هم تحت عناوینی مثل صلح، عاریه، اجاره و … منتقل کند باز هم مصداق انتقال مال غیر است. قید بعدی که در ماده ۱ قانون تشدید آمده است این است که بدون مجوز قانونی باشد. اگر شخص بتواند اثبات کند که مجوز داشته رکن قانونی بزه انتقال مال غیر، مفقود است. مثلا در یک قرارداد مشارکت ساخت شرط می‌شود که مجری حق فروش واحد‌ها را تا پایان کار نداشته باشد و همین‌طور در قرارداد شرط داوری شده باشد، حال اگر مجری یکی از واحد‌ها را بفروشد و اختلاف به داوری ارجاع شود و رای داور به نفع کارفرما دال بر ابطال انتقالات مجری صادر شود و کارفرما واحدها را به دیگری انتقال دهد، چون رای داوری قدرت قانونی دارد، این یک جواز قانونی محسوب می‌شود و در اینجا رکن قانونی و مادی بزه انتقال مال غیر، مفقود است.
در خصوص رکن معنوی بزه انتقال مال غیر، شخص منتقل‌کننده باید عالما و عامدا این کار را انجام داده باشد، اما زمانی که طرف به تصور اینکه اختیار انتقال داشته است این کار را انجام می‌دهد در واقع سوءنیت نداشته و این بزه محقق نمی‌شود.
درباره تفاوت معامله فضولی و بزه انتقال مال غیر نیز باید گفت وجه تمایز بین معامله فضولی و انتقال مال غیر سوءنیت است؛ یعنی سوءنیت است که به معامله فضولی که وصف حقوقی دارد، وصف کیفری می‌دهد.
وی در پاسخ به این سوال که با توجه به قانون ثبت و قانون مدنی چه راهکارهایی برای جلوگیری از معاملات معارض وجود دارد؟ بیان کرد: به لحاظ جرم‌شناختی سخت‌تر کردن راه‌های ارتکاب بزه، لزوما باعث کمتر شدن بزهکاری نمی‌شود.
در ایران مدتی است سامانه دریافت کد رهگیری راه‌اندازی شده است، اما برابر قانون مدنی اصل بر آزادی اراده افراد است و همین ‌طور اصل دیگری که وجود دارد اصل صحت قرارداد‌هاست، یعنی ما نمی‌توانیم افراد را از اینکه در منزل خود مبایعه‌نامه بنویسند منع کنیم، هر چند که در مراجع رسمی می‌گویند مبایعه‌نامه‌ای که دارای کد رهگیری است، ارایه دهید. به نظر می‌رسد که این اقدام راهکار مناسبی نباشد. وی می‌افزاید: راهکار مناسب فرهنگ‌سازی از طریق رسانه‌های جمعی مثل رادیو و تلویزیون و حتی در مدارس است. باید افراد جامعه همه شرایط صحت معاملات را بدانند و اگر هم اطلاعاتشان در این زمینه محدود است از وکیل یا مشاور حقوقی‌ای که آگاه به قوانین است استفاده کنند تا بتوانند معامله خوب و مطمئنی انجام دهند. مقرر کردن قوانینی که آزادی افراد را محدود می‌کند نه‌تنها راهگشا نیست، باعث می‌شود که مردم قانون را دور بزنند و با ترفندهایی مثل انجام معامله‌های صوری یا کد رهگیری تقلبی به اهداف خود برسند. در نتیجه بهترین راهکار فرهنگ‌سازی و جا انداختن این نکته است که اگر معامله را زیر نظر فرد وارد به مسایل حقوقی انجام دهید به نفع شما خواهد بود.