الف

1392-05-23

شکسته شدن حباب و آرامش در بازار مسکن


طی دو سال گذشته به اعتبار آمارها، بعد از رشد افسار گسیخته قیمت ارز و طلا، «خرده سرمایه گذاران» یعنی کسانی که با دارایی‌های اندک پولشان را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کرده بودند، نه تنها ضرر نکردند، بلکه سرمایه‌گذاری شان سودآور هم بود. خرده سرمایه‌گذاران عمدتاً از اقشار متوسط جامعه هستند که عموماً در همه جوامع به دنبال راهی می‌گردند که بتوانند پس‌انداز‌های کم یا زیاد خود را با اطمینان سرمایه‌گذاری کنند. آنها همیشه نگران این هستند که مبادا در نوسانات بازارهای مالی، ارزش دارایی‌هایشان کم شود و یا آن را از دست بدهند. این سرمایه‌های به ظاهر اندک، به روشنی مصداق آن مثل معروف قطره و دریا هستند.

کسانی که سال گذشته در این بازار سرمایه‌گذاری کرده بودند تا پایان زمستان ۹۱، هوای سرمایه‌گذاری شان پربرکت و بهاری بود. اما با آغاز بهار و نزدیک شدن به فصل انتخابات رکود به این بازار حاکم شد. برخی خبرها حاکی از شکسته شدن حباب مسکن داشت.

فعالان این بازار دو دسته بودند:
۱- سرمایه‌گذاران عمده و سازندگان
۲- خرده سرمایه‌گذاران

بعد از رکود بازار مسکن، سرمایه‌گذاران عمده بعد از چند هفته تحمل تمایلشان به فروش قوت گرفت. اما خریداران همچنان در تردید بودند. به این ترتیب با بالا رفتن عرضه مسکن خود به خود قیمت‌ها کمی دچار نوسان شد. این سرمایه‌گذاران تا پیش از عید حاضر نبودند ملک‌های خود را بفروشند و همین باعث شده بود تا قیمت مسکن رشد بیشتری داشته باشد. حالا اما، روز به روز، تمایل این بخش برای فروش بیشتر و به اجبار تبدیل شده است. آنها مجبورند برای پوشش هزینه‌های مالی ناشی از ساخت و ساز، آپارتمان‌هایشان را بفروشند.

به عکس این گروه، دسته دوم روز به روز تمایلشان برای فروش کم‌تر می‌شود. کسانی که هر متر آپارتمانی که خریده بودند، از ۷۰۰هزار تا ۳ میلیون تومان رشد داشت، هنوز براساس تعریف قدیمی «ملک ضرر ندارد» حاضر به فروش نیستند، به تصور بالا رفتن قیمت!

تاثیر قانونی شدن مسکن مهر بر بازار مسکن
در این میان وضعیت مسکن مهر هم بر بازار اثر گذار بود. هفته قبل مقداد همتی مشاور وزیر در این باره گفته بود که هرگونه خرید و فروش مسکن مهر با اعلام شرایط واجدان و غیرواجدان آزاد است. با اعلام این خبر، گزارشات حاکی بود که قیمت واحدهای مسکن مهر در پردیس و پرند به یک میلیون و ۷۰۰ تا یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید و باز هم میزان عرضه بازار مسکن بیشتر از پیش شد.

اما انبوه سازان با این کار مخالف بودند و آن را به نفع بازار مسکن ارزیابی نمی‌کردند. ایرج رهبر رئیس کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر به نفع بازار مسکن نیست، گفته بود: «همزمان با آزاد شدن و قانونی شدن مسکن مهر دلالان و واسطه‌گران به این بازار روی می‌آورند.»
رهبر در ادامه، مسکن مهر را مسکنی برای اقشار ضعیف جامعه دانسته و گفت: بنابراین خرید و فروش آنها به نفع بازار مسکن نیست و زمینه افزایش قیمت‌ می‌شود.

اما از سوی دیگر مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک کشوری آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر را مثبت ارزیابی کرده و می‌گوید: «در حال حاضر ۷ درصد از حباب بازار مسکن از بین رفته و ۱۳ درصد باقی مانده نیازمند وارد شدن شوک به بازار مسکن است.»
قلی‌خسروی کاهش حباب مسکن را به انتخاب وزی راه و شهرسازی هم مرتبط دانست و گفت که باید تا آن زمان صبر کرد.

اردیبهشت‌ماه امسال خسروی به وجود حباب ۲۰ درصدی قیمت خانه اشاره کرده بود و خردادماه پس از انتخابات ریاست جمهوری بلافاصله روند نزولی این حباب قیمتی را به ترتیب سه، پنج و هفت درصد از سوی او اعلام شد.
به این ترتیب به نظر می‌رسد، هرچقدر که به جلو می‌رویم و واحدهای بیشتری از مسکن مهر آماده و تحویل داده می‌شوند، باید شاهد ثبات بیشتری در این بازار باشیم.