دنیای اقتصاد

1387-08-27

سپرده گذاری 15 ساله بر اساس نرخ تورم و رشد قیمت مسکن جزئیات سود و زیان تسهیلات مسکن جوانان با 59 میلیون تومان در 15 سال آینده شاید بتوان 2 متر مسکن خرید قبل از هرگونه محاسبه کافی است بدانید متوسط قیمت مسکن در ابتدای دهه 70 در تهران متری 70هزار تومان بوده که این رقم 15 سال بعد (بهار سال 86) به متری یک میلیون و 360هزار تومان افزایش پیدا کرد اگر فرض شود تورم مسکن از سال 1387 تا سال 1402 مطابق سال‌های 1370 تا 1386 پیش برود، در این صورت قیمت هر مترمربع مسکن در سال 1402، 24میلیون و 141هزار تومان خواهد بود فرید قدیری حساب پس‌انداز مسکن جوانان یکی از انواع حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری کوتاه مدت است که دارنده حساب می‌تواند با رعایت قوانین سپرده‌گذاری مربوطه، بعد از مدت 15سال کمک هزینه مسکن دریافت کند. سقف‌ اعطای تسهیلات مسکن جوانان برای متقاضیانی که امسال افتتاح حساب کنند در پایان سال پانزدهم 59میلیون تومان خواهد بود. برای متقاضیانی که در سال جاری افتتاح حساب کرده باشند باید در سال اول ماهانه 12هزار تومان، سال دوم 13هزار تومان، سال سوم 14هزار تومان، سال چهارم 15هزار تومان، سال پنجم 17هزار تومان، سال ششم 19هزار تومان، سال هفتم 21هزار تومان، سال هشتم 23هزار تومان، سال نهم 25هزار تومان، سال دهم 27هزار تومان، سال یازدهم 29هزار تومان، سال دوازدهم31هزار تومان، سال سیزدهم 33هزار تومان، سال چهاردهم 36هزار تومان و سال پانزدهم 39هزار تومان پرداخت کنند. حداقل مدت انتظار برای استفاده از مزایای تسهیلات حساب پس‌انداز مسکن جوانان پنج سال تمام از تاریخ افتتاح حساب‌ تعیین می‌شود و در صورت رعایت حداقل مبالغ واریزی ماهیانه طی مدت 15سال (در مقاطع تعیین شده)، حداقل سقف تسهیلات متعلقه در پایان سال پانزدهم حدود 51میلیون تومان تعیین می‌شود.حداکثر تسهیلات اعطایی با توجه به تقسیم‌بندی جغرافیایی (شهر تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها) برای حساب‌های افتتاحی طی سال 1387 به ترتیب در پایان سال پانزدهم بالغ بر 59، 53 و 51میلیون تومان است. در پایان سال ششم به ترتیب بالغ بر 28، 22، 19میلیون تومان و در پایان سال پنجم به ترتیب بالغ بر 25، 19 و 16میلیون تومان تعیین شده است.آنچه که بانک مسکن برای نحوه سپرده‌گذاری حساب‌ پس‌انداز مسکن اعلام کرده به نظر شدنی و قابل تحقق است. چرا که پرداخت ماهانه 12هزار تومان این فرصت را برای جوانان فراهم می‌کند که حتی از پول تو جیبی‌شان این اقساط را پرداخت کنند. جالب آنکه تا 15 سال آینده این اقساط فقط سه برابر رشد کرده و یک جوان صاحب این حساب در 15سال آینده در حالی که صاحب شغل و درآمد شده به راحتی می‌تواند اقساط 39هزار تومانی را بپردازد. اما نکته ظریف و قابل تامل ارزش وامی است که صاحب سپرده بعد از 15 سال عایدش می‌شود و اینکه در سال 1402 تسهیلات 59میلیون تومانی برای خرید یک مسکن 50متری موثر واقع می‌شود یا خیر؟ حدود این ارزش در این گزارش محاسبه شده است: قبل از هرگونه محاسبه کافی است بدانید متوسط قیمت مسکن در ابتدای دهه 70 در تهران متری 70هزار تومان بوده که این رقم در بهار سال 86 به متری یک میلیون و 360هزار تومان افزایش پیدا کرد.اکنون قیمت مسکن در سال 1402 به دو صورت قابل پیش‌بینی است. صورت اول براساس نرخ تورم عمومی و صورت دوم براساس افزایش قیمت مسکن در 15 سال گذشته محاسبه می‌شود. علت انتخاب دو صورت این است که از سال 1370 تاکنون در برخی سال‌ها نرخ تورم عمومی با نرخ رشد قیمت مسکن به یک شکل ارزش پیدا نکرده است. صورت اول: اگر فرض کنیم تورم در 15 سال آینده سالی 20درصد باشد و این رقم نه زیاد شود و نه کم، در این صورت در سال 1402 تورم نسبت به سال 87 حدود 1441 خواهد بود. پس با احتساب متوسط قیمت کنونی مسکن براساس متری یک میلیون و 500هزار تومان، این رقم در سال 1402 (15 سال دیگر) با توجه به نرخ تورم عمومی، متری 23میلیون و 100هزار تومان خواهد بود و در نتیجه در آن سال قیمت یک واحد مسکونی 50متری، یک‌میلیارد و 155میلیون تومان خواهد بود! همه این محاسبات در صورتی درست خواهد بود که نرخ تورم از امسال تا سال 1402، هر سال معادل 20درصد نسبت به سال قبل باشد. در این صورت آیا 59میلیون تومان تسهیلات می‌تواند بخشی از هزینه‌های خرید یک واحد 50متری را پوشش دهد؟ صورت دوم: در این روش حدود قیمت مسکن در 15 سال آینده را بر اساس افزایش قیمت مسکن از 15 سال پیش تاکنون محاسبه می‌کنیم. در اوایل دهه 70 قیمت مسکن حدود 70هزار تومان بود که در سال 1386 به متری یک‌میلیون و 300هزار تومان افزایش پیدا کرد. پس تورم مسکن در 15 سال گذشته 1757درصد بوده است. حال اگر فرض کنیم نمودار افزایش قیمت از سال 1387 تا سال 1402 مطابق نمودار افزایش قیمت مسکن در فاصله سال‌های 1370 تا 1386 پیش برود، در این صورت قیمت هر مترمربع مسکن در سال 1402، رقمی معادل 24میلیون و 141هزار تومان خواهد بود و خریداران در آن سال باید برای یک ملک 50متری حدود یک‌میلیارد و 207میلیون تومان پول پرداخت کنند.محاسبات در هر دو صورت براساس آنچه که در دوران رکود و رونق مسکن در سال‌های گذشته انجام شده، نشان می‌دهد 60میلیون تومان تسهیلات در 15سال آینده کمک خیلی ناچیزی برای خرید مسکن خواهد بود. مگر آنکه نرخ تورم در کشور ما شیب منفی زیادی به خود بگیرد یا آنکه تسهیلات، حداقل 15 برابر افزایش پیدا کند. از همه مهمتر اینکه وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن که در حال حاضر به متقاضیان (لزوما نه جوانان) پرداخت می‌شود معادل ارزش حدود 10 متر مربع از یک ملک معمولی است. این در حالی است که با 59 میلیون تومان در 15 سال آینده شاید بتوان 2 متر مربع مسکن خرید.