دنیای اقتصاد

1387-11-26

دنیای اقتصاد- دولت در شرایطی که بازار مسکن آرام‌ترین روزها را می‌گذراند، تصمیم گرفته است از ماه آینده محدودیت‌های سنگینی در حوزه خرید و فروش مسکن اعمال کند. هشت ماه پیش درست در اوج گرانی مسکن، نمایندگان ویژه رییس‌جمهور در شورای عالی مسکن به اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن رای دادند که البته در آن فضا، این ابزار تنبیهی می‌توانست به سوداگری سوداگران مسکن خاتمه دهد، اما بنا به دلایلی اجرای این طرح مالیاتی با تاخیر طولانی مواجه شد و اکنون که به گواه بازار و حتی اظهارنظرهای مقامات ارشد بخش مسکن، کوچک‌ترین فرصتی برای شارژ دلالان (کسانی که مسکن را نه با هدف صاحبخانه شدن که با هدف سودجویی خرید و فروش می‌کنند) وجود ندارد، اخذ مالیات از معاملات مسکن در دستور کار دولت قرار گرفته است.تجربیات جهانی نشان می‌دهد اتخاذ سیاست‌های مالیاتی به موازات افزایش عرضه، بهترین راهکاری است که می‌تواند منجر به کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شود، اما در شرایط فعلی اجرای این تصمیم با پرسش‌های کارشناسی روبه‌رو است.

مالیات سنگین برای دلالان مسکن
 مبنای محاسبه مالیات: 75درصد ارزش املاک در شهریور 87
 هشدار کارشناسان به تعمیق رکود مسکن تحت تاثیر تدابیر جدید مالیاتی
 بررسی اثرات مالیات بر معاملات مکرر مسکن و راه‌های فرار از پرداخت آن
 معاف شدگان از مالیات: انبوه‌سازان و شهرهای زیر 500هزار نفر
فرید قدیری
دولت در شرایطی که بازار مسکن آرام‌ترین روزها را می‌گذراند و حجم معاملات و حتی ارزش املاک در این بازار به پایین‌ترین حد ممکن رسیده، تصمیم گرفته از ماه آینده محدودیت‌های سنگینی در حوزه خرید و فروش مسکن اعمال کند.8 ماه پیش درست در اوج گرانی مسکن و تکاپوی باور نکردنی سوداگران برای استفاده هرچه بیشتر از نابسامانی بازار، نمایندگان ویژه رییس‌جمهور در شورای عالی مسکن به اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن رای دادند که البته در آن فضا این ابزار تنبیهی، می‌توانست به سوداگری سوداگران مسکن خاتمه دهد، اما بنا به دلایلی اجرای این طرح مالیاتی با تاخیر طولانی مواجه شد و اکنون که به گواه بازار و حتی اظهارنظرهای مقامات ارشد بخش مسکن، کوچک‌ترین فرصتی برای شارژ دلالان (کسانی که مسکن را نه با هدف صاحبخانه شدن که با هدف سودجویی خرید و فروش می‌کنند) وجود ندارد، اخذ مالیات از معاملات مسکن در دستور کار دولت قرار گرفته است.سایت سخنگوی دولت روز گذشته همزمان با اعلام جزئیات طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن، از تایید رییس‌جمهور برای اجرای این طرح از اول اسفندماه خبر داد.به گزارش دنیای‌اقتصاد، از ابتدای اسفندماه چنانچه فردی سه بار یا بیشتر در سال مسکن خریداری کند، برای فروش مسکن سوم و بیشتر، مشمول مالیات بر درآمد موضوع ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم خواهد شد.میزان این مالیات جدید برای دلالان مسکن برحسب ارزش ملک بین 15 تا 35درصد خواهد بود، اما از آنجا که در‌حال‌حاضر متوسط قیمت مسکن در سراسر کشور حداقل رقمی بالای 25میلیون تومان است، پیش‌بینی می‌شود عمده مالیات‌های پرداختی بین 30 تا 35درصد باشد.دولت راه‌های فرار از پرداخت مالیات بر معاملات مسکن را تا حد ممکن مسدود کرده است. به‌طوری که مالکیت کلیه خانواده‌های درجه یک در این طرح مد نظر قرار خواهد گرفت. یعنی اگر سرپرست خانواده به همراه همسرش در مجموع دارای سه واحد مسکونی باشند برای فروش آنها باید مالیات سنگین بپردازند. از سوی دیگر طریقه شناسایی مودیان مالیاتی در بازار مسکن کاملا برای دولت راحت و ساده است. سامانه کد رهگیری و تدابیری که برای اجبار طرفین معامله مسکن به ثبت قرارداد در آن، در نظر گرفته شده کلیه مشخصات افرادی که چندین بار ملک خرید و فروش می‌کنند را ثبت می‌کند و در مواقع لزوم سازمان امور مالیاتی می‌تواند از آن استفاده کند.
مبنای محاسبه مالیات
به گزارش دنیای‌اقتصاد، برابر آنچه در جزئیات مصوبه جدید دولت آمده، مبنای محاسبه نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک لیست قیمت منطقه‌ای املاک است که البته قیمت‌های منطقه‌ای نیز تغییر خواهد کرد. بر اساس قانون قیمت‌های منطقه‌ای هر سه سال یکبار تجدید می‌شوند و چون آخرین قیمت منطقه‌ای مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال در خرداد سال 84 ابلاغ شده بود، لذا این قیمت‌ها تغییر می‌کند. دولت در این راستا مصوب کرده قیمت‌های منطقه‌ای از اول فروردین ماه سال 88 بر اساس 75درصد ارزش معاملات املاک در شهریور ماه سال 87 محاسبه خواهد شد و مالیات بر معاملات مسکن نیز بر اساس آن محاسبه و اخذ می‌شود. به بیان ساده‌تر مالیات جدید مسکن به افزایش احتمالی یا کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی ارتباطی ندارد، بلکه مبنای ارزش ملک 25درصد پایین‌تر از قیمت در نیمه سال‌جاری خواهد بود. قیمت‌های جدید منطقه‌ای همچنین مبنای محاسبات مالیات بر اراضی بایر (موضوع ماده 15 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن) و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک (موضوع ماده 59 اصلاحی قانون مالیات مستقیم) قرار خواهد گرفت.
معافیت‌های مالیات بر معاملات مکرر
یک مقام آگاه از جزئیات مالیات جدید در بازار مسکن به دنیای اقتصاد گفت: کلیه سازندگان مسکن و انبوه‌سازان از پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از فروش مسکن (موضوع مصوبه جدید دولت) معاف هستند و این گروه به هر تعداد که ملک تازه‌ساز را در بازار به فروش رسانند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر نخواهند شد. وی افزود: فروش واحدهای نوساز توسط سازندگان نه تنها سوداگری معنی نمی‌دهد، بلکه به افزایش عرضه مسکن و در نتیجه تعدیل قیمت‌ها نیز کمک خواهد کرد.
همچنین افرادی که در مراکز استان‌ها و شهرهای کمتر از 500هزار نفر جمعیت، بیش از 2 بار در سال به نقل و انتقال ملک بپردازند از مالیات جدید معاف خواهند بود.
تبعات مالیات جدید در بازار مسکن
تجربیات جهانی نشان می‌دهد اتخاذ سیاست‌های مالیاتی به موازات افزایش عرضه، بهترین راهکاری است که می‌تواند منجر به کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شود، اما در شرایط فعلی که نه سوداگری به آن اندازه وجود دارد و نه عرضه مسکن در حد کافی است به نظر می‌رسد ارائه برخی اطلاعات نادرست و تحلیل آنها باعث شده دولت تصمیم به اخذ مالیات سنگین بگیرد.
به گزارش دنیای اقتصاد تحلیل‌هایی که دولت در خصوص افزایش عرضه مسکن انجام می‌دهد به پروژه ملی مسکن مهر مربوط می‌شود. این در حالی است که آخرین آمارهای اعلام شده در خصوص طرح مسکن مهر از زبان وزیر مسکن حاکی است تاکنون 130هزار واحد مسکونی مهر به مرحله اخذ پروانه ساخت رسیده‌اند و بیش از دو‌میلیون ثبت‌نام‌کننده در مراحل ابتدایی طرح هستند.آیا ساخت 130هزار واحد در مقابل انباشت حدود 2میلیون تقاضا در بازار مسکن به معنی افزایش عرضه است؟
هشدار کارشناسان
رییس کمیسیون عمران مجلس در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن در حالی که بازار مسکن روزهای رکود را سپری می‌کند قابل تامل است. علی‌اکبر آقایی افزود: در حال حاضر بازار مسکن شرایط حساسی را سپری می‌کند و چون در این وضعیت هر نوع مولفه‌ای به نوعی می‌تواند وضعیت را خوب یا بد تغییر دهد، لذا اجرای طرحی چون مالیات بر معاملات باید در حالت عادی بازار مسکن به اجرا گذاشته شود.آقایی تصریح کرد: احتمال دارد اجرای این طرح دوران رکود مسکن را طولانی‌تر کند.
مالیات ترکیبی بهترین گزینه
کارشناسان می‌گویند؛ دولت به جای اجرای مالیات بر معاملات مکرر مسکن باید در شرایط فعلی شیوه دوم ابزار مالیاتی را به شکل ترکیبی در بازار مسکن به کار می‌گرفت.دو نوع مالیات متداول برای کنترل سوداگری در بازار مسکن وجود دارد. مالیات اول تحت عنوان «مالیات بر معاملات مکرر»، معمولا برای جلوگیری از خرید و فروش مکرر در فواصل کوتاه استفاده می‌شود تا از کسب سود نامتعارف جلوگیری کند، اما مالیات نوع دوم که «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن» نام دارد برای جلوگیری از خرید ملک و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده کاربری دارد.کارشناسان مسکن معتقدند در شرایط فعلی که دلالان و سوداگران واحدها را به امید افزایش قیمت در ماه‌های آینده انباشت کرده‌اند، ترکیبی از مالیات بر معاملات مکرر و همچنین مالیات بر افزایش ارزش می‌تواند هم منجر به افزایش عرضه مسکن شود و هم با سوداگران مقابله کند.
آمادگی سازمان مالیاتی برای اخذ مالیات
رییس سازمان امور مالیاتی همزمان با اعلام خبر اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن از ابتدای آذر، از آمادگی این سازمان برای اخذ مالیات جدید خبر داد.علی‌اکبر عرب‌مازار در گفت‌وگو با خبرگزاری مهر درباره اخذ مالیات از معاملات مکرر در بخش مسکن گفت: پس از بحران‌هایی که در بازار مسکن اتفاق افتاد و عده‌ای از این مساله سوء استفاده کردند، دولت تمام ابزارهای خود در این خصوص را بررسی کرد. رییس سازمان امور مالیاتی افزود: دولت پس از این بررسی‌ها، مطرح کرد که یکی از ابزارهای کنترل بازار، همان مالیات است؛ بنابراین در سازمان امور مالیاتی برای بررسی مشکلات و کمبودها در این خصوص گروه‌هایی تشکیل شد.