با سلام 

نحوه ی محاسبه و کسر مالیات بر درامد اجاره

محاسبات مالیات اجاره تحت تاثیر نوع مالکیت آن می باشد بنابراین در محاسبات مالیات اجاره توسط مستاجر باید به این موضوع به شرح زیر توجه نمود:
الف. اگر مالک شخص حقیقی باشد:برای محاسبه ی مالیات اجاره کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر 25 معافیت بابت هزینه ها، استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره تا پایان سال را محاسبه نموده تا درآمد مشمول مالیات سالیانه پس از کسر معافیت مزبور محاسبه گردد . سپس مالیات اجاره را بر اساس نرخهای ماده ی 131 قانون مالیاتهای مستقیم باید محاسبه نمود.
ب.اگر مالک شخص حقوقی باشد: برای محاسبه ی مالیات اجاره، کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر 25 معافیت بابت هزینه ها ،استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره تا پایان سال را محاسبه نموده تا درامد مشمول مالیات سالیانه پس از کسر معافیت مزبور محاسبه گردد . سپس مالیات اجاره را بر اساس نرخ 25 درصد مندرج در ماده 105 قانون مالیاتهای مستقیم باید محاسبه نمود.
در صورتی که مدت اجاره ی املاک طی سال شروع شود برای محاسبه ی مالیات بایستی مجموع در آمد اجاره ماه شروع قرارداد اجاره تا پایان همان سال را محاسبه نموده و مالیات ان را با توجه به مالکیت ان به شرح فوق محاسبه نمود. همچنین چنانچه مالکیت مورد اجاره بیش از یک شخص حقیقی یا حقوقی باشد ،در آمد اجاره مشمول مالیات به نسبت مالکیت مالکین مشخص شده و سهم هر یک از مالکان به شرح فوق مشمول مالیات خواهد بود.
به استناد ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم، تا مبلغ30000000  ریال به نرخ 15 درصد و تا میزان 100000000 ریال نسبت به مازاد 30000000 ریال به نرخ 20 درصد و تا میزان 250000000 ریال نسبت به مازاد 10000000 ریال به نرخ 25 درصد تا میزات 1000000000 ریال نسبت به مازاد 250000000 ریال به نرخ 30 درصد نسبت به مازاد 1000000000 ریال به نرخ 35 درصد خواهد بود.که نرخ و درامد مشمول مالیات و دامنه درامد مشمول مالیات به شرح جدول زیر است.
نرخ قابل اعمال   15 درصد   20 درصد   25 درصد   30 درصد   35 درصد
درآمد مشمول مالیات (میلیون ریال)   30   70   150   750   به ازای هر مبلغ
دامنه درآمد مشمول مالیات سالانه (میلیون ریال)   مبلغ بالاتر از1000      1000             250              100              30         صفر

مبنای تعیین اجاره بها(مال الاجاره)
الف. به استناد ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم، اجاره بها از روی سند رسمی تعیین میشود و در صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از اریه سند یا رو نوشت ان خودداری گردد و یا موجر علاوه بر اجاره بها وجهی به عنوان ودیه یا هر عنوان دیگری از مستاجر دریافت نموده باشد،میزان اجاره بها بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد.تعیین ارزش اجاری مستغلات بر اساس اجاره بهای املاک مشابه توسط اداره تمور مالیاتی که ملک در محدوده ان واقع شده است، انجام میشود همچنین چنانچه بعدا اسناد و مدارک مثبته به دست آید که معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مبنای تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته مالیات ما به التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه خواهد بود.
ب. از ابتدای سال 1382 مبنای محاسبه درامد مشمول مالیات اجاره ملک ارزش اجاری خواهد بود که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده 64 قانون مالیات های مسقیم برای محدوده شهرها و روستاها و بر اساس هر متر مربع تعیین خواهد شد 
پ. هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کار فرما در اختیار او می نماید استفاده کند در محسابه درآمد مشمول مالیات میزان مال الاجاره ای که موجب سند رسمی یا قرداد می پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق مجاسبه میپردد از کل مال الاجاره در یافتی او کسر خواهد شد.
معافیت های مالیاتی
1.مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهر سازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر در آمد املاک اجاری معاف می باشند.
2.درآمد هر شخص ناشی اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصدو پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد. معافیت مزبور فقط نسبت به واحدهای مسکونی تعلق میگیرد که کاربری ملک، مسکونی بوده و در عمل هم برای سکونت از آن استفاده شود وگرنه مشمول این معافیت نخواهد بود
3.در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی دارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده 84 این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف ومازاد طبق مقررات مالیات بر درآمد اجاره مشمول مالیات می باشد.این قبیل اشخاص باید اضهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارد. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اضهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اضهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد. حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد. این معافیت که متعلق به فرزندان صغیر است و تحت ولایت پدر باشند تعلق نمی گیرد. همچنین در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهانه مودی کمتر از مبلغ معافیت مالیاتی درآمد حقوق باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود.
4.محل سکونت پدر و مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکلف مادر، اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک یا افراد مزبور باشد یک واحد برای سکونت مالک ویک واحد مسکونی برای افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود. در صورتی که برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد، فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات مقرر برخوردار خواهد بود.
5.املاکی که مجانا در اختیار(1) وزارتخانه ها و موسسات دولتی، (2) دستگهایی که بودجه آنها وسیله دولتی تامین می شود و (3) شهرداریها قرار می گیرد غیر اجاری تلقی می شود.
6.واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد تا زمانی که در تصرف خریدار می باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی شود و از لحاط مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط بر این که مالیات نقل وانتقال قطعی املاک موضوع ماده 59 قانون مالیات های مستقیم به ماخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
7.در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون در نظر گرفتن اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک به او داده شود، در مدتی که محل سکونت فروشنده می باشد حداکثر تا شش ماه غیر اجاری تلقی می گردد. همچنین در فروش اقساطی یا شرطی مادام که طبق معامله شی مورد معامله در اختیار خریدار شرطی است، اجاری تلقی نمی شود، مگر این که به موجب اسناد و مدارک مثبته گردد که اجاره پرداخت می شود.
موارد 4 الی 6 فوق تحت عنوان املاک غیر اجاری در قانون مالیات های مستقیم انعکاس گردیده است.
نکات قابل توجه در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره
الف. اجاره املاک یا اثاثه و ماشین آلات: در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود، درآمد ناشی از اجاره اثاه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات اجاره املاک می شود.
ب. مستحدثات ایجادی توسط مستاجر به نفع مالک: مستحدثاتی که طبق قرداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود، براساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحوبل محسوب می گردد.
پ. هزینه های انجام شده مالک توسط مستاجر: هزینه هایی که به موجب قانون یا قرداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.
ت. هر واحد آپارتمان یک مستقل: از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستقل محسوب می شود.
ث. اعیان احداثی در ملک استیجاری توسط مالک: چناچه مالکیت اعیان احداث شده در عرصه استیجاری (مورد وقف یا حبس) متعلق به مستاجر (مالک اعیان احداث شده) بوده و اعیان مذکور بصورت کلی یا جزئی بوسیله او به اجاره واگذار گردد، مستاجر مزبور می بایستی در محاسبه درآمد مشمول مالیات بیست و پنج درصد مال الاجاره را از کل مال الاجرهمزبور کسر نماید. با این تفاوت که در احتساب درآمد مشمول مالیات، مال الاجاره پرداختنی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الااجاره دریافتنی کسر خواهد شد.
مهلت پرداخت مالیات اجاره املاک 
در صورتی که مستاجر شخص حقوقی اعم از دولتی و غیر دولتی باشد هنگام پرداخت اجاره بها مکلف است مالیات آن را طبق قانون کسر وظرف ده روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
ثبت هزینه و درآمد اجاره
در ارتباط با شناخت درآمد وهزینه در دفاتر موجر و مستاجر در صورتی که مکلف به ثبت رویدادهای مالی در دفاتر قانونی باشند ثبتهای زیر اعمال می گردد:


دفاتر مستاجر:
بابت پرداخت اجاره بها ثبت زیر اعمال می گردد:
هزینه اجاره     xx  
             بانک                        xx
             مالیات پرداختنی         xx          
       
بابت واریز مالیات به حساب سازمان امور مالیاتی ثبت زیر اعمال می گردد:
مالیات پرداختنی       xx 
                        بانک            xx                             
   موجر
بابت دریافت اجاره از مستاجر پبت زیر اعمال می گردد:
بانک                           xx                          
مطالبات فیش مالیاتی      xx       
                            درآمد اجاره            xx                                                 
در زمان دریافت فیش مالیاتی ثبت زیر در دفاتر اعمال می گردد:
 پیش پرداخت مالیات     xx  
                        مطالبات فیش مالیاتی             xx

با تشکر