با سلام

طبق قانون مدنی چنانچه شرایط اساسی صحت معامله وجود داشته باشد ، بیع و انتقال مالکیت قانونی است و از طرفی طبق قانون ثبت ، مالک کسی است که نام وی در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد ، در نتیجه به رغم وجود چنین اختلاف دیدگاه ، نظر اکثریت بر ناقل قانونی بودن مبایعه نامه و انتقال مالکیت استوار است لیکن بیشترین نگرانی عواقب احتمالی وقوع معاملات معارض ملک است که ممکن است در آینده آشکار شود که در این صورت چنانچه معامله شما مقدم باشد معاملات بعدی را قابل ابطال می کند لذا تاکید میشود ضمن تحقیق بیشتر ، کلیه مشخصات ملک و طرفین و مورد معامله را شناسایی و در بیع نامه به صراحت درج کنید و خساراتی را نیز از باب مستحق اللغیر درآمدن آن پیش بینی کنید و اختیارات وکیل و موضوع وکالت و  بلاعزل بودن آنرا هم مورد بازبینی قرار دهید ./

موفق باشید- شاه صاحبی

وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

کارشناس محترم حقوقی جناب آقای شاه صاحبی با تشکر از پاسخ اخیر جنابعالی در خصوص سوال بنده/نظر به اینکه اینجانب در صورت عدم وجود ریسک در انجام این معامله علاقه مند به انجام آن میباشم لذا با عرض پوزش از اینکه مجدد مسدد اوقاتتان شدم ذیلا مراتب جمع بندی شده پیگیری آتی این معامله را با لحاظ نظرات حقوقی جنابعالی مطرح میکنم چنانچه توصیه های حقوقی به جهت اصلاح رویه پیگیری اینجانب صلاح میدانید بنده را از نظراتتان بهرهمند سازید با توجه به بررسی مقدماتی خودم و نیز لحاظ توصیه های حقوقی اخیر مطرح شده از سوی جنابعالی ترتیب پیگیری کاری که برای انجام این معامله در نظر گرفتم بشرح ذیل خواهد بود: 1)ابتدااز ملک مذکور جهت تایید موجودیت وبررسی کیفیت آن به منظور مقایسه با اظهارات فروشنده بازدیدی بعمل می آورم. 2)در صورت اثبات و تایید ملک به کسب اطلاعاتی ازطریق مدیر مجتمع در خصوص وضعیت و مشخصات ملک و نیز مستندات قانونی موجود ملک می پردازم همچنین اطلاعاتی در خصوص فروشنده ملک مربوطه در این مجتمع و تطابق مشخصات وی با مندرجات در سند مادر و نیز میزان قدرالسهم مالک از این ملک مندرج در سند مادر از طریق مدیر ساختمان کسب مینمایم.ضمنا از نوع سند سایر واحدها مانند این واحدفروشی اطلاعاتی بدست می آورم. 3)نظر به اظهار مشاور املاک که مالک در خارج از کشور است جهت اطمینان از صحت مدارک وکیل وی در خصوص اختیارات وکیل و بلاعزل بودن این وکالت بررسی دقیق انجام دهم. 4)در صورت امکان اگر توانستم از طرق یکی از دفترخانه های ثبت اسناد با توجه به اطلاعات ملک بررسی و استعلام به منظور اطمینان از عدم بازدداشت ملک از سوی محافل قانونی انجام گیرد. 5)اگر مورد خاصی نداشت با هماهنگی قبلی با مشاور املاک و مالک یا وکیل وی و در صورت امکان با اختیار وکیل حقوقی به عنوان مشاور حاضر در محل قرار تنظیم مبایعه نامه گذاشته شود(ضمن اینکه قبلا بطور کامل با وکیل حقوقی در این خصوص مشورت شده است). 6)در زمان ثنظیم مبایعه نامه اطمینان حاصل مینمایم مبایعه نامه پرینتی یا بدون مهر اتحادیه مشاوران املاک نباشدو با حضور مشاور حقوقی با دقت در مواد تنظیمی در متن آن مراقبت می کنم.همجنین طبق توصیه اخیر جنابعالی به حهت امکان وقوع معاملات معارض ملک خساراتی را نیز از باب مستحق اللغیر درآمدن آن پیش بینی منماییم. 7)ترجیحا به جهت اطمینان از دست یافتن فیزیکی به اصل ملک در بحث پرداخت ارزش ملک تکمل پرداخت را موکول به استقرار عینی خریدار در ملک مورد فروش قبل از پرداخت نهایی منماییم. با تشکر مجدد از جنابعالی خواهشمندست قبول زحمت نموده ضمن قرایت موارد فوق چنانچه اصلاحاتی را در این خصوص توصیه مینمایید گوشزد نمایید تا جهت اجرا مد نظر داشته باشم. ضمنا نظرتان را هم در خصوص حضور مشاور حقوقی (وکیل) در هنگام تنظیم مبایعه نامه به منظور راهنمای دقیق و جلوگیری از احنمال خطا بفرمایید.آیا حضور وی میتواند در جلوگیری از مواردیکه یادآور شدید بطور کامل موثر باشد؟؟ ضمن آـرزوی توفیق برای جنابعالی نظرتان را کامل بفرمایید. ضمنا مجددیادآوور میشوم در صورت امکام آدرس دفتر و شماره تماستان را بفرمایید تا حضورا مشاوره شوم./ممنون

با سلام

موارد مذکور مناسب بوده و مطلب دیگر به ذهن متبادر نمی شود

موفق باشید- شاه صاحبی