حباب بازار مسکن چگونه ایجاد شد؟

منبع: دنیای ادقتصا تاریخ انتشار: 1387-08-15
نویسنده: مترجم:
چکیده:

تئوری چرخه تجاری اتریشی‌ نشان می‌دهد که شکست دولت نخستین مسوول آغاز حباب بازار مسکن است؛ در شرایط وجود حباب بازار مسکن تعداد زیادی مسکن بدون توجه به بنیان‌های اصولی اقتصاد ساخته می‌شوند و میل درونی مردم برای خانه‌دار شدن به‌شکل مصنوعی به‌وسیله تورم پولی ایجاد شده تحریک می‌شود. این دقیقا همان زمانی است که منابع مالی به شکل نادرست و نامطلوب توزیع می‌شوند


حباب بازار مسکن چگونه ایجاد شد؟

 تئوری چرخه تجاری اتریشی‌ نشان می‌دهد که شکست دولت نخستین مسوول آغاز حباب بازار مسکن است؛ در شرایط وجود حباب بازار مسکن تعداد زیادی مسکن بدون توجه به بنیان‌های اصولی اقتصاد ساخته می‌شوند و میل درونی مردم برای خانه‌دار شدن به‌شکل مصنوعی به‌وسیله تورم پولی ایجاد شده تحریک می‌شود. این دقیقا همان زمانی است که منابع مالی به شکل نادرست و نامطلوب توزیع می‌شوند.
چه چیزی باعث ایجاد حباب در بازار مسکن شد؟ در بخش نخست این مقاله که به علت اهمیت آن در هفته گذشته در همین روز(چهارشنبه) در همین صفحه به چاپ رسید، نویسنده با بیان این که با اتکا به تئوری چرخه‌های تجاری اتریشی در سال 2004 ایجاد حباب در بازار مسکن را پیش‌بینی کرده و نسبت به آن هشدار داده بود، اقدام به بررسی نظریات رقیب ایجاد حباب در میان جریان اصلی علم اقتصاد، یعنی کینزین‌ها نمود.
در این شماره نیز به بحث تئوری چرخه‌های تجاری اتریشی و توضیح چیستی و چگونگی آن و همچنین خلاصه و نتیجه‌گیری کل بحث خواهیم پرداخت.
تئوری چرخه‌های تجاری اتریشی بیانگر این موضوع است که تورم پولی وابسته به این است که چه کسی پول جدید را دریافت نموده و چگونه آن را هزینه می‌کند. آیا پول جدید وارد حوزه‌هایی از اقتصاد مانند بانکداری و سرمایه‌گذاری می‌شود یا در قالب وام‌ به مصرف‌کننده پرداخت می‌شود، یا مستقیما به گروهی از مصرف‌کنندگان و تولید‌کنندگان اهدا می‌شود؟ آیا افرادی که پول را دریافت می‌کنند قصد دارند که آن را پس‌انداز کنند یا هزینه؟ اگر آنها پول را پس‌انداز کنند نرخ‌های بهره کاهش می‌یابند و اگر هزینه کنند نرخ‌های بهره افزایش می‌یابند به‌طوری‌ که کارفرمایان اقتصادی برای افزایش تولید پول قرض خواهند کرد. اگر این پول هزینه شود، وابسته به این است که چه کسی آن را هزینه می‌کند. اگر پول به‌جای ژنرال‌های ارتشی به دریافت‌کنندگان رفاه داده شود در این شرایط اقتصاد تغییرات متفاوتی را تجربه می‌کند و اگر آن پول پس‌انداز شود اقتصاد تغییرات دیگری را تجربه خواهد کرد. اگر پول به جای بازار مسکن در بازار سهام سرمایه‌گذاری شود باز هم نتیجه متفاوت خواهد بود. نکته این است که در اثر تورم پولی، حباب و رونق در حوزه‌هایی از اقتصاد اتفاق می‌افتد که پول در ابتدا وارد آن‌ها شده است. ریشه این تفکر مکتب اقتصادی اتریشی به ریچارد کانتیلون (1755) بر می‌گردد، او بنیان‌گذار این تئوری اقتصادی بود و بعد از حباب می‌سی‌سی‌پی آن را نوشت. یافتن مسیر تورم پولی در اقتصاد بسیار سخت است و بیشتر اقتصاددانان میانه‌رو از این مساله گریزانند و معتقدند که پول در اقتصاد خنثی است.
جهان در اواخر قرن 18 از بانکداری آزاد به بانکداری مرکزی تغییر وضعیت داد و آمریکا آخرین کشور بزرگی بود که در سال 1913 بانک مرکزی خود را تاسیس کرد. لودویگ فون میزس در اولین مقاله خود در مورد تئوری پولی در عصر مدرن، تئوری چرخه‌تجاری اتریشی را پایه‌گذاری کرد. هنگامی که بانک‌های مرکزی با هدف تولید تورم ناشی از پول تاسیس شدند، میزس یک تئوری عمومی از چرخه‌های تجاری ارائه کرد در مقابل اصل مورد به مورد کانتیلون. به کمک کارل منگر، یوگن فون بوهم-باورک (Eugen von Böhm-Bawerk,) و نوت ویکسل
(Knut Wicksell) او توانست نشان دهد هنگامی که بانک مرکزی (مثلا فدرال رزرو) عرضه پول را افزایش می‌دهد، این امر باعث می‌شود که نرخ بهره بازار به سطحی کمتر از نرخ بهره طبیعی که در وضعیت عدم حضور دخالت فدرال رزرو موجود بوده است، کاهش یابد. این باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران پول بیشتری قرض کنند، تا سرمایه گذاری‌هایشان را افزایش دهند و پروژه‌های با ریسک بیشتر و فرآیندهای تولیدی کارآتر را به‌عهده بگیرند. از آنجایی‌که این وام‌گیرندگان برای دارایی‌ها، منابع و کالاها رقابت می‌کنند، ناگزیر تورم قیمتی اتفاق می‌افتد و نرخ بهره افزایش خواهد یافت. این جریان اقتصاد را به شکل نامطلوبی تحت تاثیر قرار می‌دهد و پروژه‌هایی با ریسک بالا یا کارآ در سرمایه‌گذاری در وضعیت بد سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرند. ورشکستگان بانکی می‌توانند سرمایه‌گذاری‌های موجود و فرآیندهای تولید را که در وضعیت ورشکستگی اجرا می‌شدند را تحت فشار قرار بدهند. هایک دانشجوی میزس تئوری چرخه‌های تجاری اتریشی را گسترش داد به گونه‌ای که دربرگیرنده تئوری سرمایه و یکپارچگی آن با ساختار تولید هم شود.
براساس تئوری چرخه‌های تجاری اتریشی، زمانی‌که بانک مرکزی وام می‌دهد یا اوراق قرضه دولتی را از بانک‌ها خریداری می‌کند، در واقع منابع بانکی را به اقتصاد تزریق می‌کند. در این شرایط بانک‌ها منابع اضافی دارند که می‌توانند وام بدهند، اما وجود منابع اضافی برای وام به این معنی است که بانک‌ها باید نرخ‌های بهره‌شان را کاهش دهند، نیازمندی‌های کیفی تعیین‌کننده اعتبار وام‌گیرندگان را کاهش دهند یا هر دو را باهم کاهش دهند. نتیجه این فرآیند وام بیشتر و سرمایه‌گذاری بیشتر است به‌ویژه در پروژه‌هایی که بدهی‌های‌شان در بلندمدت پرداخت می‌شود. نرخ‌های بهره پایین مشوق پس‌انداز نیستند؛ چرا که بازگشت پس‌انداز کمتر است. در این شرایط، فدرال رزرو نرخ بهره بازار را کمتر از نرخ بهره طبیعی قرار می‌دهد که در صورت عدم حضور و دخالت فدرال رزرو موجود بود.
از وقتی که مقررات‌زدایی نهادهای سپرده‌گیر (Deposity Institution Deregulation ) و قانون کنترل پولی 1980 و پل ولکر (رییس فدرال رزرو (1979 تا 1987) در مورد تورم اوایل دهه 1980 کشمکش داشتند، نرخ‌های بهره در یک مسیر نزولی قرار داشت. این موضوع با یک کاهش شدید در نرخ وجوه مالی فدرال رزرو در پی عواقب حمله تروریستی 11 سپتامبر 2001، به اوج رسید. با توجه به عقاید و رفتار گرین‌اسپن نرخ بهره از 5/6‌درصد در نوامبر 2000 به 1‌درصد در جولای 2003 کاهش یافت. وجوه مالی فدرال رزرو تا ژوئن 2004 یعنی همزمان با شروع آخرین مرحله حباب در بازار مسکن در سطح 1‌درصد باقی ماند. در این سطح پایین، نرخ‌های بهره وقتی که تورم قیمت نیز محاسبه می‌شود، حقیقتا منفی بودند.
فدرال رزرو این نرخ کوتاه مدت را هدف قرار می‌دهد و از طریق خرید اوراق قرضه دولتی از بانک‌ها اقدام به تزریق منابع مالی به این بازار می‌کند، و بدین وسیله منابع مالی را در سیستم بانکی آزاد می‌کند. این امر ذاتا موتور ایجاد تورم است، کما اینکه نرخ‌های پایین دهه 60 به شرایط اقتصادی کسادی و شکوفا منتهی نشده است، اما همان نرخ‌های پایین منجر به تورم رکوردی دهه 70 شدند، که در آن دوره هم تورم قیمتی و هم بیکاری خیلی بالا بودند. این موضوع در کشمکش ولکر در مورد تورم در اوایل دهه 1980 به اوج رسید. به واسطه کاهش شدید انتظارات تورم قیمتی و مقررات‌زدایی از نظام بانکی،‌ فدرال رزرو توانست نرخ‌های بهره را کاهش دهد و باعث به وجود آمدن یک رونق عظیم در بازارهای مالی و دارایی‌ها در طول دهه 1980 و 1990 شد، همانند حباب بازار مسکن در اوایل دهه 2000، زمانی‌که نرخ‌های بهره با فشار به سطح کمتر از سطوح طبیعی خودشان رسیدند و نرخ‌های بهره واقعی منفی بودند، و زمانی‌که برای تورم تعدیل شدند.
زمانی‌که بانک‌ها به منابع مالی فدرال رزرو با نرخ بهره پایین دسترسی پیدا می‌کنند، می‌توانند به مشتریانشان نیز با نرخ‌های پایین‌تر وام بدهند. افزایش این نرخ طی دهه 70 و به اوج رسیدن آن در زمان کشمکش ولکر در مورد تورم در نرخ 18‌درصد، و در نتیجه به طور کلی کاهش آن در دهه‌های 1980 و 1990 و سپس رسیدن به پایین‌ترین مقادیر تاریخی خود در اوایل دهه 2000. در طول دوره حباب بازار مسکن نرخ‌های بهره رهن‌های قراردادی 30 ساله در پایین‌ترین سطح خودشان قرار داشتند حتی در طول دوره پس از دوران استاندارد طلا. زمانی‌که نرخ‌های بهره کاهش می‌یابند، قیمت‌های دارایی و قیمت‌های املاک افزایش می‌یابند و برعکس.
مسلما، نرخ‌های بهره پایین‌تر رهن‌های مسکن، محرکی برای استقراض پول با هدف تملک مسکن به شمار می‌روند. آمار نشان می‌دهد که میزان وام‌های دارایی‌های واقعی در بانک‌های تجاری، ابتدا در نوامبر سال 1994 فراتر از یک‌تریلیون دلار بوده است. پس از آن در نوامبر سال 2002 به بیش از 2تریلیون دلار رسید و در می سال 2006 به میزان 3تریلیون دلار رسید. علاوه‌بر فدرال رزرو، عوامل دیگری هم مستقیما به هدایت این پول‌های اعتباری به سمت املاک کمک کردند. ابتدا، در سال 1997 صاحبخانه‌ها با 250‌هزار دلار معافیت مالیاتی روی سود سرمایه‌ای که از فروش خانه‌شان به‌دست می‌آوردند، روبه‌رو شدند
(500‌هزار دلار برای زوج‌ها) که به معافیت‌های مالیاتی صاحبخانه‌ها اضافه ‌شد. می‌توان گفت که این معافیت مالیاتی جرقه حباب بازار مسکن را روشن کرد. دوم، شرکت‌های مورد حمایت دولت مانند فانی‌می (Fannie Mae ) و فردی‌مک (Freddie Mac‌) که می‌توانستند با نرخ بهره یارانه‌ای به سرمایه دسترسی پیدا کنند به دلیل وجود این فرض ضمنی و همین‌طور خاطر جمعی از اینکه دولت فدرال آنها را ضمانت می‌کند، شروع کردند به وجه‌الضمان قرار دادن مسکن رهنی به مقادیر زیاد. باری وام گرفتن در نتیجه قرض دهندگان به سرعت و به آسانی می‌توانند وام‌هایی را که گرفته‌ بودند دوباره به فروش برسانند. این موسسات که دولت حامی آنها است به تحریک جریان اعتباری برای وام‌گیرندگان ریسک‌‌پذیرتر که ممکن است به هیچ روش دیگری نتوانند به این اعتبارات دسترسی پیدا کنند، کمک می‌کند و در نتیجه موجب کاهش استانداردهای اعتبار لازم برای دریافت وام در موسسات وام‌دهنده می‌شود. مشکل این موسسات بزرگتر از آنی است که حتی آلن گرینسپن نیز آنها را مورد طعنه قرار داد (هیس، 2005). در حقیقت مشکل اصلی مربوط به آلن گرین‌اسپن بود، نه فانی‌می و فردی‌مک.
نرخ‌های بهره پایین و مصنوعی که توسط فدرال رزرو ایجاد شده است سبب بی‌انگیزگی افراد برای پس‌انداز شده‌ و آنها را تشویق می‌کند تا برای مصرف و سفته‌بازی بیشتر قرض کنند. تاثیر تزریق پول توسط فدرال رزرو کاهش نرخ پس‌اندازهای فردی در طول دهه 1980 و 1990 بوده است و در اوایل دهه 2000 نرخ پس‌اندازها به صفر - و حتی پایین تر از آن- می‌رسد و این یعنی این‌که افراد به‌طور متوسط بیش از آن‌چه که درآمد دارند، هزینه می‌کنند. همراه با مشکل نرخ پس‌انداز پایین فردی، قیمت‌های دارایی‌ها و املاک به‌طور مصنوعی متورم می‌شود که مسلما باعث می‌شود افراد احساس ثروتمندتر بودن کنند و دارایی‌های ملکی خود را را به پول نقد تبدیل کنند وقتی که رهن های مسکن‌شان را دوباره تامین مالی می‌کنند. در زمان حباب بازار مسکن بیشتر‌آمریکایی‌ها از خانه‌هایشان مانند یک عابر بانک بزرگ برای برداشت پول نقد از دارایی ملکی‌شان استفاده می‌کردند. دیگران هم از «دفترچه بانکی جادویی» یعنی رهن‌های ثانویه برای هزینه کردن سهام‌ در خانه‌های‌شان استفاده می‌کردند.
در این وضعیت می‌توان این پرسش را مطرح کرد که چگونه وام گرفتن یک روند صعودی و پس‌اندازها یک روند نزولی دارند؟ یک پاسخ به این پرسش این است که آمریکا در قالب کسری تجاری از کشورهای خارجی وام می‌گیرد‌، اما پاسخ اصلی تزریق پول توسط فدرال رزرو است. با نرخ‌های بهره کاهش یافته مصنوعی از طریق عرضه پول، فدرال رزرو یک شکاف بزرگ بین وام گرفتن و پس‌انداز ایجاد کرد.
عرضه پول از 1959 تا 2006
از ژانویه 1959 تا آگوست 1971 (7/11 سال)، یعنی زمانی‌که نیکسون نظام پایه طلا را در آمریکا به‌کار گرفت، عرضه پول 2/82‌درصد افزایش یافت که نرخ رشد متوسط سالانه پول
26/5‌درصد بود. درفاصله آگوست 1971 تا 1984، زمانی‌که عدم کنترل کامل در 1984 از طرف مقررات نهادهای سپرده‌گیر و قانون کنترل پولی1980 (13 سال) اجرا شد، عرضه پول 4/180‌درصد افزایش یافت که نرخ رشد متوسط سالانه پول 25/8‌درصد بود. از سال 1984 (6/16) سال که عرضه پول توسط شاخص MZM اندازه‌گیری شد به میزان 1/390‌درصد افزایش یافت که نرخ رشد متوسط سالانه آن10‌درصد بود. به‌نظر می‌رسد تمامی این پول جدید به ویژه در طول دهه1980 سر از بازار سهام ارز نیویورک، سپس بازار سهام نزدک NASDAQ در اواخر دهه 1990، و در نهایت بازار مسکن از زمان انفجار دات.کام درآورده باشد.
بخش اعظمی از افزایش عرضه پول راه خود را به سمت بازار رهن‌های مسکن پیدا کرد. از زمان رکود سال 2001‌، افزایش در وام رهنی تقریبا برابر افزایش در پول در تعادل صفر است. این یک حقیقت آشکار شده است که احتمالا به بهترین شکل ممکن حباب بازار مسکن و علل آن را شرح می‌دهد. دیگر معیار اندازه‌گیری حباب بازار مسکن سرمایه‌گذاری واقعی و ثابت بخش خصوصی روی واحدهای مسکونی است. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی رکود بزرگ و جنگ جهانی دوم پایین بوده است، اما در اوایل نیمه دهه چهل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن (تعدیل شده با تورم قیمتی) یک روند مثبت را نشان می‌دهد، که مبتنی بر رشد جمعیتی و اقتصادی همان دوره است. باارزش‌ترین نکته این است که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باعث یک ترقی بزرگ در دوران حباب دات.کام در اواخر دهه 1990 شد و سپس طی رکود 2001 موجب جهش مسیر به بالا شد، زمانی‌که از نقطه‌نظر تاریخی به سمت سطوح رکودی عقب‌نشینی می‌کرد. در نتیجه واضح به نظر می‌رسد که برمبنای معیار ارزش سرمایه‌گذاری حداقل از زمان رکود 2001 یک حباب بازار مسکن وجود داشته است.
تئوری چرخه تجاری اتریشی متکی به اندازه‌گیری چرخه یا حباب نیست، اما چنین معیارهای تجربی به تشریح این رویکرد کمک می‌کنند. معیار بعدی تعداد مسکن‌های ساخته شده است. دقت کنید که کاهش شدید در تعداد مسکن‌ نوساز با شروع رکود همراه بوده است و کاهش سریعتر مسکن نوساز اغلب منجر به رکود بلندمدت‌تر می‌شود. برای مثال در اواخر دهه 1970 تعداد مسکن‌های نوساز از نرخ سالانه 5/1میلیون تا نرخ نیم میلیون در اوایل دهه 1980 کاهش یافت، یک رکود شدید به حساب می‌آمد. از زمان رکود 1991 روند شروع خانه‌سازی جدید همراه با یک شیب صعودی بوده و هیچ گونه کاهش قابل‌توجهی طی رکود 2001 وجود نداشته است. در عوض ساخت مسکن‌های نوساز افزایش یافت و رکوردهای جدیدی بیش از سال‌های گذشته برجای گذاشت. بر حسب معیار کمی و مقداری، آمریکا از اوایل دهه 2000 با حباب بازار مسکن دست به گریبان بوده است.
آخرین جنبه حباب بازار مسکن که در این مقاله به آن اشاره می‌شود قیمت مسکن است. مشکوکین به وجود حباب در بازار مسکن ادعا می‌کنند که قیمت‌های مسکن در سواحل غربی و شرقی در حال افزایش است، اما در بیشتر مناطق مرکزی کشور افزایش قیمت‌ها شباهتی با حباب ندارد. البته، قیمت‌های مسکن در غرب و شمال شرقی در مقایسه با غرب میانی و جنوب سریعتر افزایش یافته است، اما نظریه‌پردازان چرخه تجاری اتریشی شوکه خواهند شد‌ اگر قیمت‌های مسکن به‌طور یکنواخت در سراسر کشور افزایش یابند. در نهایت، این تئوری در حالت کلی مبتنی‌بر تغییر قیمت‌های نسبی است نه مبتنی‌بر افزایش یا کاهش یکنواخت در سطح قیمت‌ها. دلایل اقتصاد خردی و ناشی از سیاست‌گذاری دولت وجود دارد که چرا قیمت‌های مسکن به شکل شگفت‌آوری افزایش می‌یابند و همواره، برای مثال، در کالیفرنیا در سطح بالاتری نسبت به آلاباما هستند. اگرچه می‌توان توضیح یکسانی برای قیمت‌های سهام در زمان حباب بازار تکنولوژی ارائه کرد- سهام نایاب در حالت عرضه کمیاب (برای مثال، دات‌کام‌ها) بسیار بهتر از سهام‌هایی عمل می‌کنند که به‌شکل گسترده نگهداری شده‌اند (مانند بازار سهام در DJIA). این مساله در مورد گل لاله که در قرن 17 در هلند اتفاق افتاد، صدق می‌کند- قطعات کمیاب از شرایط پولی بیشتر نسبت به قیمت‌های معمولی بیشتر تاثیر پذیرفتند، اما همه با افزایش قیمت روبه‌رو بودند (مراجعه شود به فرنچ، 2006).
نظریه چرخه تجاری اتریشی انتظار دارد که قیمت‌ها به‌طور کلی افزایش یابند، اما نه به‌شکل یکنواخت. وسعت این افزایش قیمت وابسته به این است که پول به کجا تزریق می‌شود و انعطاف‌پذیری طرف عرضه بازاری که پول به آن تزریق می‌شود چقدر است. با این حال، اگر شاخص قیمت ملی را برای مسکن یک خانوار در سال 1996 در فاصله سال‌های 1998 تا 2005 در نظر بگیریم، می‌بینیم که قیمت‌ها 45‌درصد افزایش یافته‌اند که یک و یک چهارم برابر بیشتر از افزایش شاخص قیمت مصرف کننده است. براساس اطلاعات دفتر ملی آمار، قیمت یک مسکن متوسط در تقابل با یک مسکن نوعی، ‌حتی سریع‌تر افزایش یافته است که نشان می‌دهد مردم بیشتر مشغول خرید مسکن‌های بزرگتر و گران‌تر هستند. قیمت که تا حدودی توسط توان اقتصادی برای تولید تعداد مسکن‌های بیشتر کاهش می‌یابد، هنوز هم نشان‌دهنده افزایشی شدید در قیمت مسکن است. همچنین باید به یاد بیاوریم که مسکن‌های جدید در زمین‌هایی با قیمت پایین‌تر ساخته می‌شوند که تکنولوژی ساخت مسکن نیز هزینه‌های ساخت مسکن را کاهش داده و می‌دهد و در این میان، هجوم عظیم نیروی کار مکزیکی به پایین نگهداشتن هزینه‌های نیروی کار ساختمانی کمک می‌کند.
اولا تئوری چرخه تجاری اتریشی‌ نشان می‌دهد که شکست دولت نخستین مسوول آغاز حباب بازار مسکن است. سیاست‌های پولی فدرال رزرو باعث شده است که منابع در نهایت به شکل ناپایدار توزیع شوند.
در شرایط وجود حباب بازار مسکن تعداد زیادی مسکن ساخته می‌شوند، خانه‌های از نوع ناردست ساخته می‌شوند، و خانه‌ها در مکان‌های نادرست براساس بنیان‌های اصولی اقتصاد ساخته میشوند و میل درونی مردم برای خانه‌دار شدن به‌شکل مصنوعی بوسیله تورم پولی ایجاد شده توسط فدرال رزرو تحریک می‌شود. درحالی‌که اکثریت مردم طی دروان شکوفایی خوش‌حال هستند، اقتصاددانان اتریشی به شکوفایی اقتصاد به مثابه مشکل واقعی نگاه می‌کنند؛ چراکه این دقیقا همان زمانی است که منابع مالی به شکل نادرست و نامطلوب توزیع می‌شوند. این درست در شرایطی است که مردم به شدت از لحاظ مالی تامین شده و سرگرم هزینه‌های بیش از اندازه لوکس می‌شوند، (کاستیژن، 2006). در دوره‌های تورمی ثروتمندان ثروتمندتر و فقرا فقیرتر می‌شوند.
این حباب باید تمام شود؛ چراکه به‌وسیله توزیع غیرعاقلانه منابعی شکل گرفته است که توسط سیاست نرخ بهره گمراه کننده فدرال رزرو به بازار تزریق شده است. پولی که در حباب بازار یک دارایی خاص حبس شده است، در ابتدا مانع آشکار شدن تورم پولی به عنوان تورم قیمتی‌ می‌شود که توسط شاخص قیمت مصرف کننده اندازه گیری می‌شود. تزریق پول برای خریدار دارایی‌هایی مانند سهام، اوراق قرضه یا املاک به‌کار می‌رود در نتیجه تورم در قیمت‌های افزایش یافته آنها آشکار می‌شود، ولو این‌که درآمدهای ناشی از این دارایی‌ها بهبود نیابد. وقتی که تراوش پول حباب‌های دارایی به سوی مصرف شروع می‌شود، قیمت کالاهایی که برای محاسبه شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) به‌کار می‌روند شروع به افزایش خواهند کرد. هنگامی‌که نرخ‌های بهره افزایش پیدا می‌کنند حباب دارایی یا می‌ترکد یا مانع از ایجاد تورم می‌شود. این اتفاق زمانی می‌تواند بیافتد که هم بازار نرخ‌های بهره را به علت افزایش بهره تورمی وام‌ها افزایش بدهد یا زمانی‌که فدرال رزرو تلاش می‌کند که افزایش‌های شاخص قیمت مصرف‌کننده را صرفا با استفاده از افزایش نرخ‌های بهره کمتر نشان دهد.
انفجار حباب بیانگر پاره‌ای اشتباهات در بازار مسکن و صنایع وابسته به آن است و فرآیند تخصیص مجدد منابع را در بهترین زمینه‌های مصرفی از طریق تغییرات در قیمت، خرید و فروش، جابه‌جایی (تجدید محل)، ورشکستگی و بیکاری آغاز می‌کند. پیامد اقتصادی کلان کاهش قیمت حباب این است که باعث می‌شود اقتصاد وارد رکود یا کساد شود. اگرچه پیامدهای حباب، زمانیکه قیمت کاهش می‌یابد، متمرکز خواهند بود. دقت کنید به نمودار زیر که حباب (توسط سطح اشتغال صنعت ساختمان‌سازی تشریح شده است) در سال 1997 شروع شده است تنها زمانی‌ به سطحی خارج از کانال دو خطه نمودار افزایش یافته که به انتهای جنگ جهانی دوم مربوط می‌شود. دقت کنید که روند اشتغال در بخش ساختمان‌سازی در دوره‌های رکودی همواره منفی بوده است، حتی رکود سال 2001 و اینکه این روندهای منفی اغلب، قبل و بعد از دوره‌های رکود شروع می‌شوند. این‌که روندهای اشتغال در بخش ساختمان‌سازی برای مدت طولانی وجود حباب در بازار مسکن بسیار قوی بودند، تعجب برانگیز نیست که تاثیر منفی حباب باعث ایجاد یک حباب مشابه می‌شود،‌ اما اشتغال در بخش ساختمان‌سازی را به طور منفی تحت تاثیر قرار می‌دهد و در ضمن پیامدهای منفی این بخش به صنعت مصالح ساختمانی، وام‌های رهنی، فروش و حراج املاک، مبلمان، لوازم برقی خانگی و کالاهای خانگی گسترش می‌یابد.
دیگر معابر مورد نظر برای انفجار حباب بازار مسکن متوسط بدهکاری آمریکایی‌ها است. همان‌گونه که قبلا نشان دادیم، نرخ پس انداز شخصی آمریکایی‌ها طی سال‌های زیادی کاهش یافته است، بخشی از آن ناشی از این حقیقت که آمریکایی‌ها احساس ثروتمندتر شدن دارند و بخشی هم به علت افزایش قیمت دارایی‌های ملکی‌شان است. این زوج با هم سبب افزایش بدهی متوسط خانوارهای آمریکایی شده‌اند. زمانی بدهی کلی خانوارها کمتر از 500دلار بود زمانی که آمریکا در سال 1971 از نظام پایه طلا خارج شد. ابتدا به 5تریلیون دلار در سال 1996 افزایش یافت و به 10تریلیون دلار در سال 2004 رسید. در اکتبر 2005، براساس آخرین گزارش‌، ‌بدهی کلی بیشتر از 5/11 تریلیون دلار بوده است. مطمئنا این ارقام با تورم، جمعیت و رشد اقتصادی تعدیل شده است، اما این حقیقت را که بیشتر آمریکایی‌ها مبلغ زیادی بدهی دارند و به‌همان میزان برای بازپرداخت این بدهی پس انداز نکرده‌اند یا خودشان را در مقابل دوره‌های توقف اقتصادی مصون نگه نداشته‌اند،‌ نمی‌توان نادیده گرفت.
هنگامی که اقتصاد وارد دوران رکود می‌شود و بیکاری افزایش می‌یابد، مالکان خانه‌های با رهن‌های زیاد زمان سختی برای پرداخت‌های اقساط ماهانه وام خود از سر خواهند گذارند و احتمالا با ورشکستگی روبه‌رو خواهند شد.
این فشار زیاد مرکب از این حقیقت است که بسیاری از مالکان خانه‌ها دارایی‌های‌شان را در سال‌های اخیر از بخش مسکن خارج کرده‌‌اند و همین امر باعث شده که میزان رهن‌های‌شان افزایش یابد. مشکلات بعدی با این حقیقت آشکار می‌شوند که‌درصد زیادی از وام گیرندگان، بیشتر، از نرخ‌های رهن متغیر نسبت به نرخ‌های رهن ثابت استفاده کرده‌اند، و این موضوع به این معنی است که اقساط پرداختی ماهانه آنها هنگامی‌که نرخ‌های بهره افزایش پیدا می‌کنند، اساسا افزایش خواهد یافت.
خلاصه و نتیجه‌گیری
سه دیدگاه درباره حباب در بازار مسکن وجود دارد. دیدگاه میانه‌رو به حباب در بازار مسکن اعتقادی ندارد و چنین تغییراتی را در اقتصاد به عوامل واقعی مانند شوک‌های تکنولوژی نسبت می‌دهد و معتقد است که دولت نمی‌تواند برای حل چنین مشکلی کاری انجام دهد.  دیدگاه کینزین‌ها این است که حباب‌ها به دلیل بی‌ثباتی‌های روانی در اقتصاد و نه به دلیل عوامل واقعی وجود دارند؛ و سیاست‌های ضد دوره‌ای دولت باید به‌منظور از بین بردن چرخه‌های تجاری به‌کار روند. تئوری چرخه تجاری اتریشی ترکیبی از تغییرات روانی و واقعی است که در آن حباب‌ها با دست‌کاری سیاستی فدرال رزرو به وجود می‌آیند.حباب بازار مسکن که در اواخر دهه 1990 شروع شد یک مثال کلاسیک از شکست  سیاست‌های دولت بود که در بحران مسکن به کار گرفته شد. عرضه پول متورم که همراه با سیاست ارائه اعتبار ارزان فدرال رزرو همراه بود منجر به ایجاد اشتیاق زیاد برای وام گرفتن و ساختمان‌سازی در مقیاس بی‌سابقه‌ای شد. تعداد خانه‌های جدید ساخته شده، قیمت خانه‌های جدید و موجود و کل مبلغ سرمایه‌گذاری در بخش املاک، همگی نشان می‌دهند که سیاست‌گذاری فدرال رزرو،  همراه با یک سیاست مالیاتی مناسب و شیوه‌های وام‌دهی به مالیات دهندگانی که از یارانه استفاده می‌کنند، باعث ایجاد حباب در بازار مسکن شد.یک حباب فقط یک فضای تنش زا نیست. منابع واقعی نیز درگیر این ماجرا می‌شوند، منابعی که در زمان وجود حباب به غلط هدایت شده‌اند. این حباب موجب بیکاری، سلب حق فک رهن و ورشکستگی برای خیلی از افراد می‌شود، به ویژه کسانی که در ساختمان‌سازی و صنایع وابسته به ساختمان‌سازی مشغول به خدمت هستند. اقتصاد کلان وارد رکود یا کساد خواهد شد که به دلیل کندی بازار مسکن در مقایسه با بازار سهام، بازاری که می‌تواند تغییرات در ارزش را در طول یک دوره یک روزه بازار پردازش کند، دورانی بلندمدت  است. درسی که از وجود حباب در بازار مسکن می‌گیریم این است که اگرچه در ابتدا به‌نظر می‌رسد که دولت در تلاش برای کمک به صاحبان مسکن در آمریکا است، تبدیل به یک شکست بزرگ دولت می‌شود و ناخواسته تعداد زیادی از صاحبان خانه‌ها را دچار زیان اقتصادی می‌کند، به ویژه کسانی که در اوج دوران حباب اقدام به خرید مسکن کرده‌اند. سایرین فریب می‌خورند و دارایی‌های‌شان را از بخش مسکن خارج می‌کنند، رهن‌های‌شان را افزایش می‌دهند و وام می‌گیرند، مانند وام‌هایی با نرخ‌های  متغیر، چراکه معتقدند این وام‌ها قدرت خرید خانه را در قیمت‌های تورمی ایجاد می‌کند. روندهایی مشابهی در بازار مسکن کشورهایی اتفاق می‌افتد که بانک‌های مرکزی آنها اقدام به تزریق پولی‌ می‌کنند که بازار مسکن سرازیر می‌شود. درس سیاستی حباب در بازار مسکن، که توسط تئوری چرخه تجاری اتریشی ارائه می‌شود، این است که فدرال رزرو مسوول ایجاد حباب در بازار مسکن است به همان اندازه که مسوول رونق‌های عادی و شکست‌های اقتصاد است و  تا زمانی که قدرت فدرال رزرو در به‌کار بردن ابزارهایی که نرخ بهره را تحت تاثیر قرار می‌دهند، پابرجاست، این قبیل حباب‌ها به صورت دوره‌ای در اقتصاد ظاهر می‌شوند. سیاست فدرال رزرو در مورد بازار مسکن باید توسط اصول خنثایی، اقتصاد آزاد و بدون هیچ‌گونه زیانی هدایت شود



ارسال محتوا به دوستان نظرات خود را در رازنامه ثبت کنید                به اشتراک گذاری محتوا در فیسبوک به اشتراک گذاری محتوا در گوگل پلاس به اشتراک گذاری محتوا در لینکدین به اشتراک گذاری محتوا در توی تر

مشخصات ثبت اطلاعات

مدیریت رازنامه

مدیریت رازنامه

تاریخ ثبت:
1387/08/15
بروزرسانی:
1388/12/08
آخرین مشاهده:
1397/05/27

نظرات و پیشنهادات


دریافت آخرین اطلاعات رازنامه
با ثبت پست الکترونیکی خود و یا دوستان خود همیشه از آخرین اطلاعات سایت آگاه شوید.

دریافت آخرین اطلاعات رازنامه

پرسش ها و پاسخ ها

    سلام. می خواستم اگر ممکنه در مورد نحوه سند زنده جریمه بیمه تامین اجتماعی راهنمایی بفرمایید که طبق چه کدینگی باید سند زد؟

    علیرضا سربی
    علیرضا سربی ( حسابداری ، حسابرسی ، قوانین کار ، تامین اجتماعی ، مالیات ها ، تجارت و بهای تمام شده )

    سلام بنده راهنمایی میخوام وام ودیعه مسکن میخوام میشه راهنمایی کنید ضامن ندارم اما میتونم چک یا سفته بدم از خود بعنوان ضمانت

    سید مهدی منبتی
    سید مهدی منبتی ( مشاور حوزه سرمایه گذاری بازار ساختمان و مسکن، مدل های تامین سرمایه،ایده پردازی و توسعه ایده )

    سلام من سال ۸۵ دیپلم انسانی گرفتم پیش دانشگاهی نخوندم و الان ۳۰سالمه سوالم اینه که میخوام برم رشته طراحی دوخت یا طراحی لباس در دانشگاه علمی کاربردی(لطفا داشتگاه های علمی کاربردی که این رشته هارو تدری

    شاهین احمدی
    شاهین احمدی ( حسابرسی، آموزش در بازار سرمایه، گواهینامه های بازار سرمایه، مشاوره تحصیلی )

    ایا منبع معتبری درخصوص برآورد حجم فرار مالیاتی در کشور وجود دارد؟

    رضا محمودی سفیدگر
    رضا محمودی سفیدگر ( حسابداری و امور بانکی و بورس )

    سلام بر استاد گرامی یک سوال راجع به خرید و فروش املاک داشتم . بنده در تاریخ 10/05/96 ملکی را به مبلغ 190میلیون تومان از آقای ...خریدم 180 میلیون تومان از ثمن معامله را پرداخت نمودم . ملک مسکونی و وی

    موسسه حقوقی و داوری نگاه عدالت نامدار
    موسسه حقوقی و داوری نگاه عدالت نامدار  ( دعاوی خانواده، ملکی، کیفری، حقوقی و انعقاد قراردادهای حقوقی و تجاری )

    سلام من سال۸۵ دیپلم انسانی گرفتم و پیش دانشگاهی نخوندم الان ۳۰سالمه هم به شدت ناامیدم از تحصیل به خاطر اینده شغلی در ارتباط باسنم و هم اینکه باتوجه به درنظر گرفتن رشته طراحی دوخت و رشته طراحی لباس هنو

    ناهید صباحی
    ناهید صباحی ( برنامه ریزی تحصیلی و آموزشی  )

    سلام از کجا بدونم رسالتم در دنیا چیه و فرق هدف و رسالت چیست و اینکه ایا ازمون هایی هستن که نشون بده کاملا و دقیقا به چی علاقه دارم؟ممنون

    فریبا داداشلو
    فریبا داداشلو ( علوم تربیتی )

    سلام پسربزرگم که کلاس یازدهم رشته حسابداریه از نظر رفتاری پرخاشگر، عصبی ، بد دهن ، وبی حوصله است نمیشه باهاش صحبت کرد هراز چند گاهی توی خونه بیشتربا مادرش دعوا میکنه ، مادر از فحاشی و بد دهنی او به

    فریبا داداشلو
    فریبا داداشلو ( علوم تربیتی )

    باسلام و احترام - همانطوریکه مستحضرید فاکتورهای فروش توسط واحد فروش که زیر مجموعه واحد بازرگانی است صادر و سپس جهت صدور صورتحساب و سند حسابداری به واحد مالی ارسال می گردد . مدیریت شرکت ما که شرک

    مهدی مقدسی
    مهدی مقدسی ( مشاوره مالی ،حسابداری و حسابرسی مالی و مالیاتی ،قانون مالیات های مستقیم. اکسل .قوانین بازار سرمایه، )

    سلام
    ۱۳۵ میلیون تومان نقد دارم در بخش مسکن سرمایه گذاری کنم بنظر شما یکساله چقدر بازدهی داره ؟؟
    دلار بخرم چی ؟؟

    سید مهدی منبتی
    سید مهدی منبتی ( مشاور حوزه سرمایه گذاری بازار ساختمان و مسکن، مدل های تامین سرمایه،ایده پردازی و توسعه ایده )