پرسش و پاسخ

با سلام حضور مشاور محترم حقوقی احتراما اینجانب در خصوص موضوع زیل نیاز به راهنمایی دقیق حقوقی دارم خواهشمندست به نحو مقتضی بنده را راهنمایی بفرمایید: بنده در صدد معامتع نقدی ملکی هستم با مشخصات طبق :فروش آپارتمان مسکونی 10 سال ساخت بازسازی شده ، قابل سکونت زیر بنا 60 متر مربع دارای 1 اتاق خواب / 1 پارکینگ اختصاصی قیمت هر متر مربع 2 میلیون تومانرس: شهر: تهران کدپستی: ساختمان: نوع بنا: آپارتمان سال ساخت: 1381 وضعیت بنا: چند سال ساخت - بازسازی شده ، قابل سکونت تعداد کل طبقات: 15 ملک واقع در: طبقه 4 تعداد واحد در طبقه مذکور: 5 موقعیت ساختمان: واقع در مجتمع مسکونی نما: سنگ تجهیزات: سرمایشی - گرمایشی: دیگ و چیلر / فن کوئل رفاهی: آسانسور ، درب پارکینگ ریموت دار ، آنتن مرکزی ایمنی - امنیتی: دوربین مدار بسته تاسیسات: آب شهری ، برق ، گاز ، 1 خط تلفن امکانات: پارکینگ اختصاصی: 1 عدد انباری: 1 عدد بالکن: ندارد امکانات ساختمان: سرایداری ، نگهبانی ، لابی ، سالن اجتماعات اطلاعات فروش: نوع معامله: فروش قیمت فروش: 120 میلیون تومان نمای داخل: زیربنا: 60 متر مربع طرح ساخت: تک طبقه آشپزخانه: اپن کابینت: دارد اتاق خواب: 1 عدد سرویس بهداشتی ایرانی: 1 عدد حمام: 1 عدد کف: سرامیک دیوار: رنگ نورگیری واحد: شمال دید و چشم انداز: شهر مشخصات سند: نوع سند: مبایعه نامه تعداد دانگ: 6 همانطور که مشاهده میکنید این ماک آپارتمانی است طبق اظهار مشاور املاک از مجتمع مسکونی (برج) 15 طبقهای است که دارای سند مادر بوده و باز بنا به اطلاع مشاور املاک کتیه واحدهایش بصورت مبایعه ناهای تحت سند مادر بین مالکین واکذار کردیده است. حال در خصوص این آپارتمان بنا به اظهار مشاور املاک مالک در خارج کشور بسر میبرد و خواهر وی به وکالت از سوی این مالک با وکالت محضری قصد فروش آن را دارد. با توجه به صحبت اول که ملک بصورت مبایعه نامه تنظیمی در دفتر مشاور املاک واگذار میشود ای سوالات مطرح است: 1)آیا اصولا خرید و معامله به این صورت وجه قانونی دارد و در صورت عدم تایید آن ایا چنانچه روزی قصد واگزاری بصورت فروش یا اجاره به غیر مد نظر باشد به مشکلاتی بر نمیخورد(یادآور میشوم775 مالک در این مجتمع همگی تحت سند مادر دارای مبایعه نامه میباشند). 2)در صورت قبول مبایعه نامه بعنوان مدرک مالکیت آیالازمست در سند مادر قدرالسهم هر مالک با ذکر نامش به تفکیک قید شده باشد یا خیر ضرورتی نمیبینید. 3)چه توصیه های ضروری دیگری را صلاح میدانید تا مد نظر قرار دهم (همچون چگونگی پیگیری اطلاع از اینکه احتمال واگذاری به غیر از طریق سایر دفاتر املاک از سوی مالک نشده باشد آی از کد رهگیری مبایه نامه این پیگیری ممکن است؟؟) در پایان ضمن تشکر از جنابعالی در صورت امکن شماره تماستان را هم اگر بفرمایید تا بتوانم مبسوط تر صحبت کنم سپسگزا میگردم/ممنون از راهنماییتان

  ؟


با سلام

طبق قانون مدنی چنانچه شرایط اساسی صحت معامله وجود داشته باشد ، بیع و انتقال مالکیت قانونی است و از طرفی طبق قانون ثبت ، مالک کسی است که نام وی در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد ، در نتیجه به رغم وجود چنین اختلاف دیدگاه ، نظر اکثریت بر ناقل قانونی بودن مبایعه نامه و انتقال مالکیت استوار است لیکن بیشترین نگرانی عواقب احتمالی وقوع معاملات معارض ملک است که ممکن است در آینده آشکار شود که در این صورت چنانچه معامله شما مقدم باشد معاملات بعدی را قابل ابطال می کند لذا تاکید میشود ضمن تحقیق بیشتر ، کلیه مشخصات ملک و طرفین و مورد معامله را شناسایی و در بیع نامه به صراحت درج کنید و خساراتی را نیز از باب مستحق اللغیر درآمدن آن پیش بینی کنید و اختیارات وکیل و موضوع وکالت و  بلاعزل بودن آنرا هم مورد بازبینی قرار دهید ./

موفق باشید- شاه صاحبی

وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی



کارشناس محترم حقوقی جناب آقای شاه صاحبی با تشکر از پاسخ اخیر جنابعالی در خصوص سوال بنده/نظر به اینکه اینجانب در صورت عدم وجود ریسک در انجام این معامله علاقه مند به انجام آن میباشم لذا با عرض پوزش از اینکه مجدد مسدد اوقاتتان شدم ذیلا مراتب جمع بندی شده پیگیری آتی این معامله را با لحاظ نظرات حقوقی جنابعالی مطرح میکنم چنانچه توصیه های حقوقی به جهت اصلاح رویه پیگیری اینجانب صلاح میدانید بنده را از نظراتتان بهرهمند سازید با توجه به بررسی مقدماتی خودم و نیز لحاظ توصیه های حقوقی اخیر مطرح شده از سوی جنابعالی ترتیب پیگیری کاری که برای انجام این معامله در نظر گرفتم بشرح ذیل خواهد بود: 1)ابتدااز ملک مذکور جهت تایید موجودیت وبررسی کیفیت آن به منظور مقایسه با اظهارات فروشنده بازدیدی بعمل می آورم. 2)در صورت اثبات و تایید ملک به کسب اطلاعاتی ازطریق مدیر مجتمع در خصوص وضعیت و مشخصات ملک و نیز مستندات قانونی موجود ملک می پردازم همچنین اطلاعاتی در خصوص فروشنده ملک مربوطه در این مجتمع و تطابق مشخصات وی با مندرجات در سند مادر و نیز میزان قدرالسهم مالک از این ملک مندرج در سند مادر از طریق مدیر ساختمان کسب مینمایم.ضمنا از نوع سند سایر واحدها مانند این واحدفروشی اطلاعاتی بدست می آورم. 3)نظر به اظهار مشاور املاک که مالک در خارج از کشور است جهت اطمینان از صحت مدارک وکیل وی در خصوص اختیارات وکیل و بلاعزل بودن این وکالت بررسی دقیق انجام دهم. 4)در صورت امکان اگر توانستم از طرق یکی از دفترخانه های ثبت اسناد با توجه به اطلاعات ملک بررسی و استعلام به منظور اطمینان از عدم بازدداشت ملک از سوی محافل قانونی انجام گیرد. 5)اگر مورد خاصی نداشت با هماهنگی قبلی با مشاور املاک و مالک یا وکیل وی و در صورت امکان با اختیار وکیل حقوقی به عنوان مشاور حاضر در محل قرار تنظیم مبایعه نامه گذاشته شود(ضمن اینکه قبلا بطور کامل با وکیل حقوقی در این خصوص مشورت شده است). 6)در زمان ثنظیم مبایعه نامه اطمینان حاصل مینمایم مبایعه نامه پرینتی یا بدون مهر اتحادیه مشاوران املاک نباشدو با حضور مشاور حقوقی با دقت در مواد تنظیمی در متن آن مراقبت می کنم.همجنین طبق توصیه اخیر جنابعالی به حهت امکان وقوع معاملات معارض ملک خساراتی را نیز از باب مستحق اللغیر درآمدن آن پیش بینی منماییم. 7)ترجیحا به جهت اطمینان از دست یافتن فیزیکی به اصل ملک در بحث پرداخت ارزش ملک تکمل پرداخت را موکول به استقرار عینی خریدار در ملک مورد فروش قبل از پرداخت نهایی منماییم. با تشکر مجدد از جنابعالی خواهشمندست قبول زحمت نموده ضمن قرایت موارد فوق چنانچه اصلاحاتی را در این خصوص توصیه مینمایید گوشزد نمایید تا جهت اجرا مد نظر داشته باشم. ضمنا نظرتان را هم در خصوص حضور مشاور حقوقی (وکیل) در هنگام تنظیم مبایعه نامه به منظور راهنمای دقیق و جلوگیری از احنمال خطا بفرمایید.آیا حضور وی میتواند در جلوگیری از مواردیکه یادآور شدید بطور کامل موثر باشد؟؟ ضمن آـرزوی توفیق برای جنابعالی نظرتان را کامل بفرمایید. ضمنا مجددیادآوور میشوم در صورت امکام آدرس دفتر و شماره تماستان را بفرمایید تا حضورا مشاوره شوم./ممنون


با سلام

موارد مذکور مناسب بوده و مطلب دیگر به ذهن متبادر نمی شود

موفق باشید- شاه صاحبی



ارسال محتوا به دوستان نظرات خود را در رازنامه ثبت کنید                به اشتراک گذاری محتوا در فیسبوک به اشتراک گذاری محتوا در گوگل پلاس به اشتراک گذاری محتوا در لینکدین به اشتراک گذاری محتوا در توی تر

مشخصات ثبت اطلاعات

سید علی شاه صاحبی

سید علی شاه صاحبی

تاریخ ثبت:
1391/05/06
بروزرسانی:
1391/05/12
آخرین مشاهده:
1403/01/09
پرسش از مشاور

نظرات و پیشنهادات


دریافت آخرین اطلاعات رازنامه
با ثبت پست الکترونیکی خود و یا دوستان خود همیشه از آخرین اطلاعات سایت آگاه شوید.

دریافت آخرین اطلاعات رازنامه

پرسش ها و پاسخ ها

    با عرض سلام و خسته نباشید در صورتی شرکتی به عنوان اسپانسر با ما مشغول فعالیت باشد از نظر اداره مالیاتی پول های واریزی از طرف اسپانسر به چه صورت شناسایی میشود ؟ آیا معاف از مالیات است؟

    علیرضا سربی Alirezasorbi
    علیرضا سربی Alirezasorbi  ( حسابداری ، حسابرسی ، قوانین پایانه ها و سامانه مودیان ، کار ، تامین اجتماعی ، مالیات ها ، تجارت و حسابداری بهای تمام شده )

    باسلام من کاردان دامپزشکم باشراکت مرغداری خریدیم مرغدار نمونه کشور شدم سرم کلاه گذاشتن مرغداری رو فروختن .میخوام کار شروع کنم نمیدونم چیکار باید بکنم.از مردم فراری شدم میترسم با هر کس کار کنم سرم کلاه

    علیرضا سربی Alirezasorbi
    علیرضا سربی Alirezasorbi  ( حسابداری ، حسابرسی ، قوانین پایانه ها و سامانه مودیان ، کار ، تامین اجتماعی ، مالیات ها ، تجارت و حسابداری بهای تمام شده )

    سلام،وقت بخیر زمانی که لیست تعدیل حقوق تهیه می گردد و حقوق و عیدی از مالیات معاف می گردند در سیستم حسابداری چطور باید مالیات حقوق را کسر کرد متشکرم

    احمد نورمحمدی
    احمد نورمحمدی  ( راهبری سیستم های حسابداری - مالیاتی مشاور مالی مالیاتی شرکت های دانش بنیان )

    سلام وقت بخیر من دوتا حساب دارم به نام پیش دریافت عوارض و ارزش فزوده و پیش پرداخت عوارض و ارزش افزود موقع پرداخت ارزش افزوده و عوارض چطوری سند بزنم و این که چرا تفاوت ارزش افزوده خرید من و ارزش ا

    مانوئیل یوحنائی
    مانوئیل یوحنائی ( حسابداری مالی و مالیاتی -حسابداری صنعتی - حسابرسی - حسابرسی داخلی  )

    سلام ، وقت بخیر نحوه سند زدن پرداختی بیمه تامین اجتماعی به چه صورته ؟ بدون این که تو لیست حقوق و دستمزد بیام ه صورت جداگانه چطوری ثبت بزنم؟

    احمد نورمحمدی
    احمد نورمحمدی  ( راهبری سیستم های حسابداری - مالیاتی مشاور مالی مالیاتی شرکت های دانش بنیان )

    سلام به مشاور محترم من تازه دیپلم در رشته حسابداری گرفته ام نمی دانم به تحصیل در دانشگاه ادامه دهم یا خیر ؟ با توجه به اینکه بیکاری در مقطع دانش آموختگان عال زیاد است چه کنم ؟ لطفا" رهنمایی بفرمائید

    عیسی ذوقی
    عیسی ذوقی ( مشاور بازرگانی، مالی ومالیاتی  )

    سلام و وقت بخیر برای استارت آپ ها و کسب و کارهای الکترونیک آیا معافیت مالیاتی وجود دارد؟ در صورت تایید، نحوه استفاده از معافیت چگونه است؟

    علیرضا سربی Alirezasorbi
    علیرضا سربی Alirezasorbi  ( حسابداری ، حسابرسی ، قوانین پایانه ها و سامانه مودیان ، کار ، تامین اجتماعی ، مالیات ها ، تجارت و حسابداری بهای تمام شده )

    با سلام خدمت جنابعالی چنانچه پروانه بهره برداری کارگاه یا کارخانه ای که در شهرک صنعتی به نام فرد باشد ولی همین شخص مدیرعامل شرکتی باشد که در همان کارگاه مشغول تولید است و برای آن شرکت دفاتر قانونی تهی

    علیرضا سربی Alirezasorbi
    علیرضا سربی Alirezasorbi  ( حسابداری ، حسابرسی ، قوانین پایانه ها و سامانه مودیان ، کار ، تامین اجتماعی ، مالیات ها ، تجارت و حسابداری بهای تمام شده )

    سلام و وقت بخیر برای استارت آپ ها و کسب و کارهای الکترونیک آیا معافیت مالیاتی وجود دارد؟ در صورت تایید، نحوه استفاده از معافیت چگونه است؟

    علیرضا سربی Alirezasorbi
    علیرضا سربی Alirezasorbi  ( حسابداری ، حسابرسی ، قوانین پایانه ها و سامانه مودیان ، کار ، تامین اجتماعی ، مالیات ها ، تجارت و حسابداری بهای تمام شده )

    با سلام خدمت استاد محترم برای آموزش کارکنان در دوره آموزشی اکسل در حسابداری میخواستم ببینم چطوری باید با شما هماهنگی کنیم. با تشکر

    مهدی مقدسی
    مهدی مقدسی ( مشاوره مالی ،حسابداری و حسابرسی مالی و مالیاتی ،قانون مالیات های مستقیم. اکسل .قوانین بازار سرمایه، )