مسیر آینده حباب های قیمتی در بازار جهانی

منبع: دنیای اقتصاد تاریخ انتشار: 1389-05-17
نویسنده: مترجم: جعفر خیرخواهان
چکیده:

رابرت شیلر، اقتصاددان مطرح بین المللی که به خاطر پیش بینی های موفقیت آمیز در زمینه حباب های بازار مسکن و اینترنت و سقوط متعاقب آنها مورد تحسین همگانی قرار گرفت در تازه ترین گفت و گوی خود از وجود حباب املاک و مستغلات در چین خبر داده است.


مسیر آینده حباب های قیمتی در بازار جهانی 
 
 
 گفت وگو با رابرت شیلر
رفتارها، حباب ها و اصلاحات    
  
 
رابرت شیلر، اقتصاددان مطرح بین المللی که به خاطر پیش بینی های موفقیت آمیز در زمینه حباب های بازار مسکن و اینترنت و سقوط متعاقب آنها مورد تحسین همگانی قرار گرفت در تازه ترین گفت و گوی خود از وجود حباب املاک و مستغلات در چین خبر داده است. به اعتقاد این اقتصاددان، تحولات بازار طلا نیز رابطه مستقیمی با میزان اضطراب جامعه دارد و علت اینکه قیمت طلا در سال های اخیر به سطح اعجاب آوری رسیده، نگرانی ها درباره اوضاع اقتصادی است که این نگرانی ها در حال کاهش است. وی در این گفت و گو به تحلیل رفتارهای اقتصادی و حباب ها پرداخته است.

رابرت شیلر استاد اقتصاد و فاینانس در دانشگاه ییل و عضو بنیاد کاولز در پژوهش های اقتصادی است. وی به خاطر پیش بینی های موفقیت آمیز در زمینه حباب های اینترنت و بازار مسکن و پیش بینی سقوط متعاقب آنها مورد تحسین همگانی قرار گرفته است. شیلر تعداد زیادی کتاب نوشته است شامل شر و شور غیرعقلانی؛ نظم مالی جدید: ریسک در قرن بیست و یکم؛ راه حل وام های کم اعتبار: چگونه بحران مالی جهانی اتفاق افتاد و چه کار کنیم؛ و روحیه حیوانی: چگونه روان شناسی انسانی اقتصاد را به حرکت واداشته و چرا برای سرمایه داری جهانی اهمیت دارد. او همراه با کارل کیس، خالق شاخص قیمت مسکن کیس-شیلر است. شیلر مدرک کارشناسی خود را از دانشگاه میشیگان در ۱۹۶۷ و دکتری اقتصاد را از موسسه فناوری ماساچوست در ۱۹۷۲ دریافت کرد.

▪ شما به تازگی درباره احتمال �افت مضاعف� بازارهای مسکن اظهار نگرانی کردید. چگونه دولت می تواند سیاست هایی را برای تقویت بازارهای مسکن اجرا کند بدون اینکه تنزل دیگری در قیمت های مسکن به وجود آورد؟

ـ خوب، البته این کاری بسیار دشوار و شاید ناممکن باشد که دولت بخواهد بازارها را کنترل کند. هدف اصلی دولت، کنترل قیمت مسکن نیست. قانون اشتغال ۱۹۴۶، نقش روشنی برای دولت در تثبیت اشتغال تعیین می کند اما نه اینکه قیمت خانه ها را تثبیت کند. متاسفانه، قیمت خانه ها در صورت سقوط این قابلیت را دارد که بر بیکاری تاثیر گذارد. از لحاظ تاریخی، ما قادر به پشت سر گذاردن نوسانات قیمت مسکن بدون اختلال جدی در اشتغال بوده ایم. دلیل اینکه قیمت مسکن اکنون این قدر اهمیت یافته این است که بر ترازنامه نهادهای مالی مشکل دار تاثیر می گذارد. در کوتاه مدت، ما خواهان ادامه حمایت دولت از این نهادهای مالی هستیم، اما لزوما به این معنا نیست که بازار مسکن تقویت می شود.

▪ آیا شما هم اینک احتمال پیدایش حباب در بازار دارایی خاصی را می دهید؟

ـ اکنون حباب املاک و مستغلات را به طور مشخص در کشور چین داریم. من از این قضیه نگران هستم چون که واقعا در آن کشور این حباب شکل گرفته است. در آمریکا هم اگر اقتصاد به بهبود خود ادامه دهد امکان دارد حباب دیگر مستغلات داشته باشیم. این حباب در کالیفرنیا دیده می شود. برای مثال بازار مسکن سانفرانسیسکو در یک سال گذشته ۱۵ درصد رشد کرده است. کالیفرنیایی ها بسیار مستعد واکنش نشان دادن به رونق مستغلات هستند هر چند که من هنوز فکر می کنم الان �افت مضاعف� باید دغدغه جدی باشد.

▪ بازار طلا در چه وضعیتی است؟

پیش بینی درباره طلا مشکل است چون که رابطه مستقیمی با میزان اضطراب جامعه دارد. قیمت طلا به تازگی به سطح تعجب آوری رسید چون درباره اوضاع اقتصادی نگرانی وجود داشت که این نگرانی رو به کاهش است.

▪ بسیاری از سرمایه گذاران شناخته شده با فروش زودهنگام دارایی بر خلاف جریان حباب ها، زیان کردند. سرمایه گذارانی که مایلند خلاف حباب های تصوری شرط بندی کنند چگونه سرمایه گذاری خود را زمان بندی کنند؟

من تحقیقات زیادی درباره خصوصیات سری زمانی قیمت مسکن کردم و توانستم با موفقیت درباره قیمت مسکن گمانه زنی کنم و کار مشکلی نبوده است. یک نیرو در قیمت مسکن وجود دارد که برای سال ها به سمت بالا می رود. در حباب ابتدای دهه ۲۰۰۰، کسانی که خانه می خریدند و سپس آن را خیلی زود از کف می دادند به مسخره گرفته شدند، اما این عده که می دانستند قبل از اینکه قیمت مستغلات شروع به کاهش کند باید سرمایه گذاری در مسکن را متوقف کرد زیان نکردند، بلکه پول زیادی به جیب زدند و آدم های زرنگی بودند. در طول تاریخ هم، لحظات حساس زیادی وجود داشته و قیمت خانه برای سال های زیادی در یک جهت (بالا یا پایین) تغییر کرده است. سرمایه گذاری مبتنی بر اهرم مالی روی ملک، تقریبا یک روش بدیهی پولدارشدن است، اما بازار در حال تغییر است و تمایل به شگفت زده کردن مردم دارد. فرصت هایی که پنج سال قبل، روش خوبی برای پول درآوردن بودند، زمانی که تعداد زیادی از مردم بخواهند از آن بهره برداری کنند شروع به رفتار بسیار متفاوتی می کند. اکنون دقیقا روند به سمت بالا در قیمت مسکن دیده می شود و شاید فکر کنیم زمان مناسبی برای خرید است، اما من این را نمی گویم. اقتصاد در حال حاضر بسیار نامطمئن است و هیچ روشی برای پیش بینی قاطع قیمت ها نمی بینم.

سرمایه گذاران باهوشی بودند که حباب اینترنت را در دهه ۱۹۹۰ دیدند، آنها خیلی زودتر از موقع دست به کار شده و با پیش فروش سهام شرکت های فناوری پول زیادی از دست دادند. من نمی دانم آیا شما مشخصه های عمومی در حباب ها مشاهده کرده اید که اوج قیمت را نشان دهد.

فن بسیار ساده ای برای مشخص شدن حباب های (اوج قیمت) زمین و مسکن در طول تاریخ وجود داشته است: در زمانی که افزایش قیمت مسکن متوقف می شود (با خنده) و سپس قیمت شروع به کاهش می کند. قیمت ها به مدت یک سال یا همین حدودها افت کرده و سپس خوابیده می شوند و پس از آن شروع به سقوط می کنند. این به نظر خیلی قابل پیش بینی است. در بازار سهام اصلا این طور نیست و احتمال می رود که بازار مسکن هم در آینده این چنین نباشد. بازارها دوست دارند شگفتی ساز باشند.

▪ آیا بانک های مرکزی برای جلوگیری از ایجاد حباب، باید دست به اقداماتی مثل افزایش نرخ بهره بزنند؟

ـ من فکر می کنم آنها باید کارهایی برای مقابله با حباب ها بکنند، اما به کار بردن واژه اقدام جدی شاید مناسب نباشد چون تصور نمی کنم بتوان انتظار موفقیت آنها را داشت. مقامات بانک مرکزی شاید از شدت حباب ها بکاهند، اما آنها اهداف دیگری دارند و حباب ها هم اغلب آن قدرها زیان بار برای اقتصاد نیستند.

▪ چگونه می توانیم با این تصور که �زیادی بزرگ است که ورشکست شود� مقابله کنیم؟

ـ این پرسش بسیار مهمی است. اگر مقدمه طرح فعلی سناتور داد را بخوانید ادعای تصحیح آن را دارد، اما فکر نمی کنم بتواند این کار را بکند. این مشکل بسیار حادی است چون که سازمان ها می دانند زیادی بزرگ و مهم هستند و دولت دوست ندارد آنها سقوط کنند. پس این یک واقعیت زندگی است و چیزی که در سراسر تاریخ در بیشتر کشورهای مختلف تکرار شده و مشکل بنیادی نظام سرمایه داری است. من فکر می کنم کارهایی است که می توان برای حذف برخی ریسک ها انجام داد. این کارها در طرح های جاری آمده یا درباره شان صحبت شده است. الزامات قانونی سرمایه که بر بانک ها وضع شده است باید به سایر نهادهای غیربانکی نیز تعمیم داده شود. به خصوص الزامات سرمایه برای نهادهای مهم، که لزوما نهادهای بزرگی نیستند باید در سطح بالاتری وضع شود. ما نیاز به الزامات منتشرکردن داده های بیشتر داریم به طوری که تنظیم گران بتوانند اهمیت سیستمی شرکت ها را درک کنند. این آمار فقط به انتشار دارایی کل آنها محدود نمی شود. برای مثال یک شرکت می تواند سهام منتشر کرده و یک خروار اوراق خزانه را خریداری کرده و تنها روی آنها بنشیند. آنها واقعا می توانستند چنین کار بزرگی انجام دهند و هیچ ریسکی هم برای اقتصاد نداشته باشد. اما همه نکته اینجاست که شرکت واقعا چکار می کند و وقتی کاری انجام می دهد که ریسک سیستماتیک دارد باید با دقت بیشتر آن را زیرنظر بگیریم و تنظیم کنیم. من همچنین فکر می کنم با انجام سایر تغییرات ساختاری هم می توان مشکل �زیادی بزرگ است که ورشکست شود� را کاهش داد. مثلا در رابطه با افزایش سرمایه، بنگاه ها به دلیل مشکل �زیادی بزرگ است که ورشکست شود� انگیزه داشتند خود را به دردسر بیندازند. این یک مساله ساختاری است که باید توجه شود و قوانین جاری فقط به بخشی از آن می پردازد.

▪ چه نمره ای به لایحه اصلاحات مالی جاری می دهید؟

ـ این یک گام در مسیر درست است، اما یک میلیون کار دیگر هست که می توان و باید انجام داد. این یک رویداد در تاریخ مالی است. ما بحران های دیگری خواهیم داشت و اکنون مهم ترین کار میراثی است که برای بحران های بعدی بر جا می گذاریم. به نظر من پیشرفت مالی عنصر اساسی است که باید حفظ شود. ما باید همیشه به بهتر ساختن نظام مالی توجه داشته باشیم. طرح های کنگره این کار را می کنند، اما به جامعیت و افکار بکر بیشتری نیاز است.

▪ اصلاحات اصلی که مایلید در نظام مالی ببینید کدام است؟

ـ من کتاب �راه حل وام های کم اعتبار: چگونه بحران مالی جهانی اتفاق افتاد و با آن چکار کنیم� را نوشتم که همین را بحث کرده است. اگر در یک سطر بخواهم توضیح دهم باید نظام مالی را دموکراتیزه کنیم منظور اینکه باید کاری کرد این نظام در خدمت مردم باشد. وخامت این بحران نشان داد که با مردم خیلی خوب رفتار نشد. آنها را تشویق به قبول وا م های رهنی متکی به اهرم عملیاتی کردند که سرمایه گذاری های کاملا پرریسکی بودند. با هر فقره سرمایه گذاری پرریسک اهرمی، احتمال نابودشدن است و این اتفاق برای حدود پانزده میلیون خانوار آمریکایی افتاد. این تقریبا یک جنایت بوده و بحث فقط بر سر نظام مالی بد نیست. دموکراتیک کردن نظام مالی به معنای بازنگری در نهادهای مالی است تا ریسک مردم را بهتر مدیریت کنند.

▪ انتقادات شدیدی از صنعت مالی در سطح جهان می شود. برای بازگرداندن اعتماد جامعه، این صنعت چکار می تواند بکند؟

ـ ما در حال عبور از میان دورانی سخت در فاینانس هستیم، اما مردم در نهایت باید معیارهای اخلاقی را حفظ کنند. باید پذیرفت نمونه های تقلب، کلاهبرداری و رفتارهای ناپسند کاملا نادر است. زمانی که این ماجراها فراموش شود، اعتماد مجددا بازمی گردد. با اینکه خون سرمایه گذاران به جوش آمده است، آنها هنوز هم می خواهند در آمریکا سرمایه گذاری کنند، چون که به نظام مالی آمریکا اعتماد دارند.

▪ چه عاملی شما را به سمت مالیه رفتاری کشاند؟

ـ تا حدی همسرم که روانشناس است. به غیر از آن، طبیعت التقاطی خود من هم موثر بود. به اعتقاد من هر دانش پژوهی در علوم انسانی باید دامنه مطالعاتی گسترده ای داشته باشد و به این خاطر کارهای روان شناسان، جامعه شناسان، علمای سیاسی را خوانده ام که حرف های زیادی برای گفتن دارند. من نمی توانم انجام کار مالی را بدون ایده هایی که در چنین رشته هایی وجود دارد و آنچه انجام می دهند تصور کنم.

▪ مالیه رفتاری چه نقشی در تصمیمات سرمایه گذاران خرد ایفا کند؟

ـ به نظر من، سرمایه گذاران خرد باید محدودیت های خود را تشخیص دهند. نخست اینکه آنها باید تشخیص دهند با خطر اطمینان زیادی داشتن روبه رو هستند. این خطر به خصوص در مورد سرمایه گذاران مبتدی و اشخاص جوان وجود دارد. آدم ها با افزایش سن، می آموزند آنقدرها که تصور می کردند زرنگ و باهوش نیستند. سرمایه گذاران همچنین باید در برابر نیروهای درونی که مخالف متنوع ساختن ترکیب دارایی ها است، مقاومت کنند. آدم ها ظاهرا احساس غریزی و غیرمنطقی مخالفت کردن با متنوع ساختن و مدیریت ریسک دارند. از نظر من، مالیه رفتاری همچنین نشان می دهد که سرمایه گذاران خرد باید به دنبال کمک گرفتن باشند، دقیقا همان طور که پیش روان درمان گر می روند. در حالی که مشاوره سرمایه گذاری با روان درمانی تفاوت دارد؛ اما کاملا هم متفاوت نیست.

▪ شما خواهان ایجاد واحد جدید اندازه گیری تورم هستید. این واحد جدید چیست و چرا اهمیت دارد؟

ـ یکی از نقش های اساسی دولت های جهان، تعیین و اجرای واحدهای اندازه گیری است. حتی در قانون اساسی آمریکا آمده است که دولت مسوول سیستم وزن ها و مقیاس ها است. سرانجام نظام اقتصادی احتمالا به دلایل رفتاری ایجاد مانع می کند، چون وقتی که مسائل پیچیده می شود و نیاز به محاسبات بسیار زیاد است، مردم قادر به کارکردن نیستند. آنچه که من در ذهنم دارم یک سنجه ساده سازی است که فکر می کنم سرراست کردن واحدهای اقتصادی اندازه گیری ما یکی از مهم ترین کارهایی است که دولت ها می توانند انجام دهند.

کشور شیلی، �یونیداد دفومنتو� را ایجاد کرد؛ یک واحد محاسبه که تورم را شاخص بندی می کند. قیمت ها را با این واحد حساب تعیین می کنند و سپس هر چیزی به صورت خودکار شاخص بندی می شود. شیلی با این کار شاخص بندی ترین کشور جهان شده است که باید از آن الگو بگیریم. ما عادت نکردیم از شیلی بیاموزیم؛ اما فکر می کنم ایده های خوب در هر جای جهان وجود دارد و ناتوانی در شاخص بندی، بخش بزرگی از مشکل ما است.

برای مثال، حتی در حباب مسکن که بحث کردیم، چون قیمت های مسکن را به شکل شاخص بندی شده بیان نمی کنیم، دچار این توهم شدیم که بازدهی مسکن را بسیار اغراق گونه ببینیم و منجر به اشتباهات زیادی شده است. اما با نظام سامان یافته تر اندازه گیری، جلوی این اشتباهات گرفته می شود.

▪ در نهایت، توصیه شما به دانشجویانی که وارد صنعت فاینانس می شوند چیست؟

ـ من به دانشجویانی که وارد صنعت مالی می شوند، توصیه های زیادی می کنم و این باعث افتخار من است که تعداد زیادی دست پرورده در وال استریت دارم و تا جایی که می دانم هیچ کدام از دانشجویانم مرتکب هیچ کار خلافی نشده اند. به طور کلی، کسی که در فاینانس است باید فکر کند در خدمت بشریت است. پول درآوردن به جای خود خوب است، اما آنچه اهمیت دارد این است که با آن چکار می کنید. فاینانس رشته کاری با درآمد بالایی است و مهم است که نیکوکار و نوع دوست باشید. باید رفتار اخلاقی را رسالت خود ببینید و فراتر از آن سعی کنید این تفکر گسترده را در خود پرورش دهید که چگونه به مردم خدمت کنید و زندگی آنها را بهتر سازید.
 
 



ارسال محتوا به دوستان نظرات خود را در رازنامه ثبت کنید                به اشتراک گذاری محتوا در فیسبوک به اشتراک گذاری محتوا در گوگل پلاس به اشتراک گذاری محتوا در لینکدین به اشتراک گذاری محتوا در توی تر

مشخصات ثبت اطلاعات

مدیریت رازنامه

مدیریت رازنامه

تاریخ ثبت:
1389/08/22
بروزرسانی:
1389/08/22
آخرین مشاهده:
1397/08/25

نظرات و پیشنهادات


دریافت آخرین اطلاعات رازنامه
با ثبت پست الکترونیکی خود و یا دوستان خود همیشه از آخرین اطلاعات سایت آگاه شوید.

دریافت آخرین اطلاعات رازنامه

پرسش ها و پاسخ ها

    سلام. می خواستم اگر ممکنه در مورد نحوه سند زنده جریمه بیمه تامین اجتماعی راهنمایی بفرمایید که طبق چه کدینگی باید سند زد؟

    علیرضا سربی
    علیرضا سربی ( حسابداری ، حسابرسی ، قوانین کار ، تامین اجتماعی ، مالیات ها ، تجارت و بهای تمام شده )

    سلام بنده راهنمایی میخوام وام ودیعه مسکن میخوام میشه راهنمایی کنید ضامن ندارم اما میتونم چک یا سفته بدم از خود بعنوان ضمانت

    سید مهدی منبتی
    سید مهدی منبتی ( مشاور حوزه سرمایه گذاری بازار ساختمان و مسکن، مدل های تامین سرمایه،ایده پردازی و توسعه ایده )

    سلام من سال ۸۵ دیپلم انسانی گرفتم پیش دانشگاهی نخوندم و الان ۳۰سالمه سوالم اینه که میخوام برم رشته طراحی دوخت یا طراحی لباس در دانشگاه علمی کاربردی(لطفا داشتگاه های علمی کاربردی که این رشته هارو تدری

    شاهین احمدی
    شاهین احمدی ( حسابرسی، آموزش در بازار سرمایه، گواهینامه های بازار سرمایه، مشاوره تحصیلی )

    ایا منبع معتبری درخصوص برآورد حجم فرار مالیاتی در کشور وجود دارد؟

    رضا محمودی سفیدگر
    رضا محمودی سفیدگر ( حسابداری و امور بانکی و بورس )

    سلام بر استاد گرامی یک سوال راجع به خرید و فروش املاک داشتم . بنده در تاریخ 10/05/96 ملکی را به مبلغ 190میلیون تومان از آقای ...خریدم 180 میلیون تومان از ثمن معامله را پرداخت نمودم . ملک مسکونی و وی

    موسسه حقوقی و داوری نگاه عدالت نامدار
    موسسه حقوقی و داوری نگاه عدالت نامدار  ( دعاوی خانواده، ملکی، کیفری، حقوقی و انعقاد قراردادهای حقوقی و تجاری )

    سلام من سال۸۵ دیپلم انسانی گرفتم و پیش دانشگاهی نخوندم الان ۳۰سالمه هم به شدت ناامیدم از تحصیل به خاطر اینده شغلی در ارتباط باسنم و هم اینکه باتوجه به درنظر گرفتن رشته طراحی دوخت و رشته طراحی لباس هنو

    ناهید صباحی
    ناهید صباحی ( برنامه ریزی تحصیلی و آموزشی  )

    سلام از کجا بدونم رسالتم در دنیا چیه و فرق هدف و رسالت چیست و اینکه ایا ازمون هایی هستن که نشون بده کاملا و دقیقا به چی علاقه دارم؟ممنون

    فریبا داداشلو
    فریبا داداشلو ( علوم تربیتی )

    سلام پسربزرگم که کلاس یازدهم رشته حسابداریه از نظر رفتاری پرخاشگر، عصبی ، بد دهن ، وبی حوصله است نمیشه باهاش صحبت کرد هراز چند گاهی توی خونه بیشتربا مادرش دعوا میکنه ، مادر از فحاشی و بد دهنی او به

    فریبا داداشلو
    فریبا داداشلو ( علوم تربیتی )

    باسلام و احترام - همانطوریکه مستحضرید فاکتورهای فروش توسط واحد فروش که زیر مجموعه واحد بازرگانی است صادر و سپس جهت صدور صورتحساب و سند حسابداری به واحد مالی ارسال می گردد . مدیریت شرکت ما که شرک

    مهدی مقدسی
    مهدی مقدسی ( مشاوره مالی ،حسابداری و حسابرسی مالی و مالیاتی ،قانون مالیات های مستقیم. اکسل .قوانین بازار سرمایه، )

    سلام
    ۱۳۵ میلیون تومان نقد دارم در بخش مسکن سرمایه گذاری کنم بنظر شما یکساله چقدر بازدهی داره ؟؟
    دلار بخرم چی ؟؟

    سید مهدی منبتی
    سید مهدی منبتی ( مشاور حوزه سرمایه گذاری بازار ساختمان و مسکن، مدل های تامین سرمایه،ایده پردازی و توسعه ایده )